物业费官司想赢？业主收集证据与法庭抗辩实战要点

这些年啊，接的物业纠纷案子，真是不少。业主跑来咨询，十个有八个都带着一肚子气，觉得物业这也不行那也不行，凭什么收我的钱？可真到了法庭上，往往又是物业公司拿着判决书笑到了最后。很多人就纳闷了，明明是他们服务差，怎么法院老判我们输？是不是有什么猫腻？说实话，这里面既有业主认识上的误区，也有诉讼策略的问题，不能一概而论。

大家普遍觉得，我住在这儿，物业服务不好，我就有权不交钱。这个想法朴素，但从法律角度看，有点简单了。这事儿吧，它得讲证据，讲合同。

证据：打赢官司的硬通货

打官司，说到底就是打证据。物业公司起诉你欠费，他们手里的合同、催缴通知，这些都是现成的。他们往往准备得很充分，像模像样的。业主这边呢？往往就比较被动了。

你觉得物业服务差，差在哪儿？是卫生没人打扫？还是保安形同虚设？电梯三天两头坏？这些不能光靠嘴说。你得拿出证据来。照片、录像当然可以，但要注意，得能反映问题的持续性、普遍性，而不是偶尔一次。拍个照，今天垃圾没倒，明天倒了，这说明不了根本问题。最好是长时间、多角度的记录。说到这里，我想起我刚执业那会儿接的一个案子，业主为了证明小区安防问题，愣是自己蹲点拍了一个月的监控录像缺失和保安脱岗的视频，最后法院采纳了，判决物业费打了折。不容易啊！

除了自己拍，还有哪些路子？比如，你向物业反映问题，有没有书面记录？微信聊天记录、邮件往来，甚至是录音，都能算。还有，如果问题严重到惊动了政府部门，比如消防检查不合格的整改通知、城管因为违建开的罚单，这些都是非常有力的证据。甚至，业主委员会跟物业交涉的会议纪要、发的整改函，都可以用。老实说，收集这些东西，对单个业主来说，确实费时费力，难度不小。

还有一点，很多业主容易搞混。比如房屋质量问题。如果是保修期内开发商的问题，你揪着物业不放，理由就不那么充分了。当然，这也不是绝对的，要看具体情况，看物业合同里有没有约定协助维修之类的。但总的来说，抗辩理由得找准，不能张冠李戴。

抗辩：不只是抱怨，要有理有据

到了法庭上，不是去吵架、发泄情绪的。你要做的是抗辩。怎么抗辩？

第一，抓住合同。物业服务合同是基础。合同里约定了哪些服务标准？物业做到了吗？比如约定每天清扫两次，实际上就一次，或者根本没人扫，这就是违约。你要能指出来，并且有证据支持。嗯…这个合同约定，有时候写得比较笼统，这就给业主维权增加了难度。但也不是完全没办法，可以结合行业的一般标准来看。

第二，主张质价相符。这是个核心原则。你提供的服务值这个价钱吗？如果服务质量大打折扣，凭什么全额收费？坦白来讲，现在的司法实践中，想让法院完全支持业主拒交物业费，挺难。但如果证据确实充分，证明物业服务存在严重瑕疵，法院可能会酌情判决减免一部分物业费。这就需要你把物业服务不到位的具体情况，一条条列清楚，和合同约定、收费标准对应起来。

忽然想到，有些业主会因为自己家被盗或者车被划了，就拒交物业费。这种情况下，物业有没有责任？要看具体情况。如果物业在安全保障方面，比如门禁、监控、巡逻等，确实存在明显过错，导致了损失的发生或扩大，那物业可能需要承担一定的赔偿责任。但这跟你欠缴的物业费，严格来说是两个不同的法律关系。不过，实践中，有些法院在处理物业费纠纷时，也会将物业的这些过错作为酌情减免物业费的考量因素之一。这里面的尺度把握，就比较微妙了。

其实上面的说法也不全面，应该说，证明物业的过错和损失之间的因果关系，是关键，也是难点。

单个业主力量确实有限。很多时候，物业面对单个业主的投诉，能拖就拖。但如果业主们能联合起来，通过业主委员会集体行动，那效果就完全不一样了。业委会代表全体业主，跟物业谈判或者打官司，腰杆子就硬多了。可惜，很多小区业委会成立和运作本身就不容易。