违建认定争议：2008年前房屋能否适用《城乡规划法》？

前些年，我接手了一起拆迁纠纷案。当事人老张是个老实人，1995年在城郊买了栋沿街小楼，开了个理发店。房子不大，但经营了二十多年，日子过得还算安稳。可就在前年，当地政府突然通知他，这房子是违建，要限期拆除。老张急了，找到我说：这房子买的时候就没证，可都这么多年了，2008年的《城乡规划法》还能管到我这老房子吗？这个问题让我深思，也让我想起了最高法的一则裁判。今天，我就从这个案例出发，和大家聊聊违建认定的那些事儿。

违建认定的大势与争议

近些年，违建查处的力度确实越来越大。我在司法实践中明显感觉到，不管是城市还是农村，无证房屋的生存空间正在被压缩。很多人会问：《城乡规划法》2008年才施行，之前建的房子难道也要按新法来管？这个问题看似简单，但背后牵扯到一个核心原则——法不溯及既往。按理说，新法不该管旧事，可现实中，事情远没这么简单。

比如老张的案子，他坚称房子是1995年买的，当时没办证是历史遗留问题，怎么能用2008年的法来拆他的房？我也一度觉得他有理，毕竟法律讲究公平。可翻开最高法的裁判文书，我发现事情没那么绝对。法院的观点是：违建的本质不是建房那一刻的行为，而是持续违反规划的状态。这让我开始反思，违建的认定到底该怎么看？

最高法的裁判：1984年就有规可依

说到具体的法律依据，得提一提最高法2018年的一则裁定。案子发生在黑龙江，情况和老张有点像。当事人1996年买了栋沿街房，后来被区政府认定为违建强拆了。他告到最高法，理由是《城乡规划法》2008年才施行，不能管他1996年前的房子。可最高法不这么看。

裁定书里写得很清楚：早在1984年1月5日，《城市规划条例》第三十一条就规定，个人建房得经规划部门批准。1990年4月1日的《城市规划法》第三十二条进一步要求，城市规划区内的建筑必须有建设工程规划许可证。到了2008年，《城乡规划法》第四十条不过是延续了之前的规定。换句话说，从1984年起，建房就得有证，这个要求从未中断过。

最高法的逻辑是这样的：如果你1996年建的房没证，那不是历史遗留，而是从1984年开始就违法了，违法状态一直持续到现在。所以用《城乡规划法》来管，一点问题都没有。我看到这儿，心里不禁咯噔一下，这对老张这种当事人来说，真是当头一棒。

案例背后的启示：实体重于形式

这个案子让我印象深刻，也让我对违建认定有了新认识。法院强调了一个观点：判断违建，主要看实体，而非单纯看时间。也就是说，不管你房子建于哪年，只要没证、违反当时的规划规定，那就是违建。这和我们常说的法不溯及既往似乎有点冲突，但我仔细想想，法院的逻辑也有道理。

举个生活化的例子：就好比你开车没系安全带，几十年前没这规定，可现在有了，你还坚持不系，警察照样罚你。因为你现在的行为违法，而不是过去的习惯能免责。违建也是这样，房子没证的违法状态一直在持续，新法自然能管。

当然，我也有保留意见。如果真是1984年前建的房呢？那时候连《城市规划条例》都没出台，总不能也算违建吧？可惜老张的房子是1995年的，恰好卡在有法可依的年份上，想翻盘还真不容易。

案例分析：老张的房子该怎么办？

回到老张的案子，我帮他查了当年的规划资料，发现那块地确实在城市规划区内，按1990年的《城市规划法》，他买房时就该有建设工程规划许可证。可现实是，他买的是二手房，原房主也没证。这让我有点犹豫：老张是过错方吗？他只是个普通人，哪懂这些法律条文？

我试着从程序上找突破口。拆迁通知里，政府直接认定房子是违建，没走完整的调查取证流程。我提醒老张，可以申请行政复议，要求政府拿出证据证明房子违反规划。可他叹了口气说：房子都拆了，复议还有啥用？我一听也沉默了。确实，强拆一旦发生，再打官司也很难挽回损失。

实用建议：面对违建纠纷怎么办？

通过老张的经历，我总结了几点建议，希望对大家有用：

第一，查清房子的出身。如果你有老房子，赶紧查查建造时间和当时的规划要求。1984年前的，可能还有一线生机；之后的，基本得有证才算合法。

第二，主动补办手续。如果房子没证但符合规划，可以试着补办。《城乡规划法》第六十四条规定，能改正的，可以罚款后补手续。我见过不少当事人通过这招保住了房子。

第三，程序正义要抓住。政府认定违建，得有调查、取证、陈述申辩等步骤。如果程序有瑕疵，比如没通知你听证，可以以此为由提起诉讼，争取时间。

第四，别拖到强拆才行动。一旦收到限期拆除通知，赶紧找律师介入。我办过一个案子，当事人在通知阶段就复议成功，拆迁方不得不重新认定，最后保住了房子。

结尾：法律与现实的平衡

老张的房子最终没保住，但我一直在想，法律的严谨和生活的复杂，到底该怎么平衡？最高法的裁判固然有理，可对普通人来说，几十年前的规划要求实在太遥远。或许，法律在执行时，能多考虑历史背景，给这些存量违建留点喘息空间。

无论如何，违建认定的大趋势已经很明显：无证房屋的日子会越来越难过。作为法律从业者，我希望大家能正视现实，早做准备。你的房子，真的是合法的吗？这个问题，值得我们每个人深思。