房屋被认定为违法建筑后该怎么办

说实话，我从业十五年，见过太多房屋被贴上违法建筑标签的案例。很多当事人接到通知时，第一反应是慌乱，甚至觉得天塌下来了。其实，事情没那么简单，也没那么绝望。房屋被认定为违法建筑，听起来吓人，但背后有一套严格的法律程序，不是谁想说拆就拆的。今天，我就结合自己的办案经验和对法律的理解，跟大家聊聊这件事儿。

记得有一次深夜，我接到一个委托人的电话。他声音颤抖地说，家里的房子被贴了限期拆除通知书，城管第二天就要来强拆。他问我：这房子是我爸留下的，住了几十年，怎么就成了违法建筑？我该怎么办？我让他先冷静下来，把通知书拍给我看。结果发现，那份通知书连基本的程序都没走齐全，连陈述申辩的机会都没给当事人。这让我意识到，很多普通人对违法建筑的认定过程一知半解，稀里糊涂就吃了亏。

谁有权说你的房子是违法建筑

首先，咱们得搞清楚，谁有资格认定你的房子是违法建筑。不是随便哪个部门敲个章就能定性的。根据法律规定，主要有这么几个主体：一是县级以上的城乡规划部门，比如规划局，他们管城市里的建筑；二是乡镇人民政府，负责乡、村规划区内的房子；三是自然资源部门，针对土地违法问题；还有一种情况，就是城管部门，但前提是得有省级政府的授权。坦白讲，现实中经常有些不具备资格的部门，比如房管局或者国土所，跑来指手画脚，这种情况你得留个心眼儿。

我曾经代理过一个案子，当事人是个小商贩，在自家院子里搭了个棚子卖水果。结果某天来了几个穿制服的人，说这是违法建筑，要拆。问他们是哪个部门的，支支吾吾说不清楚。我一看他们出示的文件，连公章都没有，明显是糊弄人。后来查下来，根本不是正规执法部门干的。这事儿提醒我们，遇到类似情况，第一步就是要求对方出示证件和文件，搞清楚他们到底有没有权限。

认定违法建筑的流程是怎样的

认定违法建筑不是一句话的事儿，得走程序。法律上，这事儿一般分几步走。第一步是调查取证。执法部门得上门拍照、录像，还要跟你聊聊房子的来龙去脉，做个笔录。这时候，你可得小心了。我见过不少案例，执法人员在笔录上写的内容跟当事人说的完全不符，结果当事人稀里糊涂签了字，等于自己承认了违法事实。所以，签字前一定要看清楚，不对的地方坚决要求改，不改就别签。

第二步是认定阶段。调查完，他们会根据《城乡规划法》或者《土地管理法》判断你的房子是不是违法。这期间，你有权陈述和申辩，甚至可以要求听证。别小看这个权利，我有个委托人就靠这个翻了盘。他的房子是老宅子，建的时候压根儿没现在这些规划要求，后来被认定违法。我帮他申请了听证，找出了当年的航拍图，证明房子建的时候完全符合当时的政策，最后成功保住了房子。

第三步是下决定。如果真被认定为违法建筑，通常会收到《责令限期拆除决定书》。这时候别急着认命，你还有救济的路子。法律规定，收到决定书后60天内可以申请行政复议，或者6个月内提起行政诉讼。只要走上这条路，强拆就得暂停。我有个案子，当事人就是靠诉讼拖住了拆迁队，最后还拿到了补偿。

什么样的房子算违法建筑

说到这儿，你可能会问，到底啥样的房子才算违法建筑？简单说，就是违反法律规定建的房子。比如没拿到建设工程规划许可证就开工的，或者擅自改了用途的，比如把住宅改成商铺。还有一种常见情况，就是临时建筑过期没拆，变成了永久建筑。这些都可能被认定为违法。

但事情没那么绝对。我得强调一点，法律有个原则叫法不溯及既往，意思是不能用现在的规矩去评判过去的行为。比如农村的老房子，很多是1982年《土地管理法》出台前建的，那时候压根儿没宅基地面积限制，这种房子就不该算违法。城市里也一样，1990年《城市规划法》之前建的房子，没证也可能是合法的。我有个委托人，房子是80年代建的，被拆迁方一口咬定是违法建筑。我翻出历史资料一查，当年根本没这些要求，最后硬是把违法帽子摘掉了。

还有一种情况，房子没证不一定是你的错。比如你申请了手续，但政府部门拖着不批，这种情况下，房子也不该直接被认定为违法。说白了，认定违法建筑不能一刀切，得看具体情况。

被认定违法后怎么办

如果房子真被认定为违法建筑，别慌，还有应对办法。法律上，违法建筑分两种：一种是程序性违法，比如没办证但不影响规划，这种可以通过补办手续解决；另一种是实体性违法，比如严重违反规划，那就可能面临拆除。不过，即便是拆除，也不是说拆就拆，得走催告、决定、执行的程序。

我代理过一个案子，当事人的厂房被认定为违法建筑，原因是占了点农用地。我一看，占的地不多，完全可以通过调整规划解决。于是我建议他主动跟政府沟通，交点罚款，补办手续，最后厂房保住了，还省了一大笔损失。这事儿告诉我，遇到问题别硬扛，灵活应对往往效果更好。

如果实在保不住房子被强拆了，也不是一点办法没有。违法建筑本身不赔，但里面的装修、设备、物品是你的合法财产，损坏了可以要求赔偿。我有个委托人，房子被拆时里面的家具家电全毁了，我们拍了照片留证，最后通过诉讼拿到了几万块赔偿。不得不说，这种时候证据太重要了，手机拍几张照片可能就是救命稻草。

如何避免掉进违法建筑的坑

说到底，防患于未然才是王道。买房或者建房时，一定要查清楚手续齐不齐全。规划许可证、用地许可证，这些缺一不可。我见过太多人图便宜买了没证的房子，结果拆迁时一分钱拿不到，哭都来不及。

还有，平时多留心政策变化。比如有些地方有土政策，航拍图里有的房子就算合法，这种信息你得主动去打听。我有个朋友，早年买了个院子，没证但在航拍图里有记录，后来拆迁时硬是拿到了补偿。这就是信息的力量。

法律之外的情与理

讲了这么多法律条条框框，我还想说点别的。房屋被认定为违法建筑，不只是法律问题，还有情理在里面。我见过太多当事人，房子是祖辈留下的，住了几十年，感情深得不得了。政府一纸通知说拆就拆，他们心里那股委屈和愤怒，我特别能理解。作为法律人，我一方面要帮他们争取合法权益，另一方面也得承认，有些问题单靠法律解决不了。

比如有个案子，当事人是个老太太，房子是她和老伴儿一砖一瓦盖起来的，被认定违法后，她整宿睡不着觉。我帮她打官司，虽然保住了部分赔偿，但房子还是拆了。走的时候，她摸着门框哭得撕心裂肺，我心里也挺不是滋味。这让我觉得，法律在进步，但人性化的地方还得再多点。

写在最后

房屋被认定为违法建筑，听起来是个大麻烦，但只要搞清楚谁有权认定、程序怎么走、自己有哪些权利，就不至于束手无策。遇到这种情况，第一步是冷静，别自己吓自己；第二步是留证据，拍照、录音，能留的全留；第三步是找专业人士咨询，别一个人瞎折腾。我从业这些年，最怕看到当事人稀里糊涂签了字，或者错过了救济期限，那真是后悔都来不及。

法律跟生活息息相关，多懂一点，总没坏处。看到现在法律越来越规范，作为一名法律人，我打心底里高兴。但我也希望，执法能再多点温度，别让老百姓觉得房子没了，心也凉了。你说呢？