城管认定违建的七大依据与应对策略

城管认定违建，是许多人心中的一大困扰。我从业十几年来，接触过太多因违建问题而焦虑不已的当事人。有的是买了房子才发现阳台是违建，有的是农村自建房被贴了整改通知，还有的是经营了多年的店面突然被认定为违法建筑。面对城管执法，很多人第一反应是：凭什么说我这是违建？他们有什么依据？

一、违章建筑的法律界定

什么是违章建筑？简单来说，违章建筑是指未经规划许可或者违反规划许可的内容进行建设的建筑物或构筑物。

记得有一次，一位老先生带着一沓发黄的纸张来找我咨询。他家的平房是上世纪八十年代建的，当时根本没有什么规划许可证，现在却被认定为违建。这种情况在实践中很常见，因为我国的城乡规划法律体系是逐步完善的，很多老房子在建设时确实没有现在这么规范的审批程序。

二、城管认定违建的七大法律依据

城管执法人员认定违建，主要基于以下几个方面：

1.无合法的建设用地手续

这是最基础的一点。没有合法的土地使用权，在上面建房子当然就是违建。我曾经代理过一起案件，当事人在集体土地上建了一座三层小楼，却没有任何用地手续，最终被依法拆除，损失惨重。

2.无规划许可证或超出规划范围

即便你有土地使用权，如果没有取得《建设工程规划许可证》或者建设与规划许可不符(如超高、超面积等)，也属于违法建设。有一次我的委托人原本获准建设两层住宅，结果擅自加建到了四层，最终上面两层被认定为违建。

3.无建筑工程施工许可证

取得规划许可后，还需要办理《建筑工程施工许可证》才能动工。很多人不知道这一点，认为有了规划许可就可以开始建设，结果还是被认定为违法建设。

4.违反城乡规划強占公共空间

占用城市道路、绿地、广场等公共空间进行建设的行为，是城管重点打击的对象。记得有个商户在店面前擅自搭建了十几平米的铁皮房，作为仓库使用，虽然多次被要求拆除，但他总是拖延，最终被强制执行拆除并处以罚款。

5.违反历史文化保护要求

在历史文化保护区、文物保护单位的保护范围内进行不符合保护要求的建设，也会被认定为违法建设。这方面的执法近年来越来越严格，尤其是那些历史文化名城。

6.危及公共安全的建筑

那些存在明显安全隐患，危及公共安全的建筑物，即使有某些手续，也可能被认定为需要整改或拆除的违建。我曾经处理过一起案件，当事人的房屋虽然有手续，但因年久失修，存在重大安全隐患，被责令拆除重建。

7.临时建筑超期使用

一些获准修建的临时建筑，如果超过批准的使用期限继续使用，也会被认定为违法建筑。这在城中村改造过程中特别常见，很多人把临时建筑当永久使用，结果面临拆除风险。

三、城管认定违建的程序规范

城管认定违建并不是随意的，而是要遵循一定的程序：

首先，城管执法人员会进行现场检查，通过实地测量、查阅资料等方式初步判断是否存在违法建设行为。

其次，会向当事人了解情况，查看是否有相关的建设许可证件。

再次，结合规划图纸、卫星影像资料等，综合判断建筑物的合法性。

最后，根据调查结果，依法作出处理决定。

说实话，这个过程中确实存在一些争议。有时城管执法人员可能存在程序不规范的情况，比如直接贴通知而不详细调查，或者不给当事人充分的申辩机会。这时候，了解自己的权利非常重要。

四、常见违建类型与处理方式

从我多年的执业经验来看，违建大致可以分为以下几类：

1.住宅类违建

如阳台封装、室内加建隔断、擅自改变房屋结构等。这类违建在城市中最为常见，处理方式一般是责令整改或者恢复原状。

2.商业类违建

如店面门前的遮阳棚、广告牌、临时搭建的营业用房等。这类违建影响市容市貌，通常会被责令限期拆除。

3.农村自建房违建

如农村居民未经批准占用耕地建房、超出批准范围建设等。近年来，农村地区的违建整治力度明显加大。

4.工业类违建

如工厂未经批准的厂房扩建、临时仓库等。这类违建除了城管外，还可能涉及环保、安全生产等多部门联合执法。

面对不同类型的违建，处理方式也不同。轻微违建可能给予警告并责令整改；情节较重的可能会处以罚款；对于严重影响公共安全、严重破坏规划的违建，则可能直接强制拆除。

五、违建认定中的争议问题

在实务中，违建认定确实存在一些模糊地带和争议：

1.历史遗留问题

很多老房子建于规划法规不完善的年代，当时没有办理相关手续，现在被认定为违建，这种情况应该如何处理？实践中，各地政府通常会出台专门政策，对符合条件的历史遗留违建进行分类处理，有的可以补办手续，有的则采取”既不拆除，也不登记”的过渡性措施。

2.违建认定标准不一

不同地区、不同时期对违建的认定标准可能存在差异，导致执法不一致。我曾经遇到过一个案例，同一个小区内，相同类型的阳台封装，有的被认定为违建要求拆除，有的却未被处理，引起业主强烈不满。

3.执法程序争议

有时城管执法过程中存在程序不规范的情况，比如直接贴通知而不详细调查，或者不给当事人充分的申辩机会。这时候，了解自己的权利非常重要。

六、面对违建认定的应对策略

如果你的房屋或建筑被认定为违建，应该怎么办？

1.冷静核实，收集证据

首先要冷静，不要与执法人员发生冲突。认真查看执法文书，了解认定依据。同时，收集能证明自己建筑合法性的证据，如土地证、规划许可、历史照片等。

2.寻求专业帮助

违建处理涉及复杂的法律问题，建议咨询专业律师。我曾经帮助一位客户成功证明了其房屋属于历史遗留问题，符合当地政府的补办政策，最终避免了拆除命运。

3.积极配合，争取补办

对于一些轻微违建或符合补办条件的建筑，可以主动与相关部门沟通，了解是否有补办手续的可能。坦白讲，很多城市对于不影响公共安全、不严重影响规划的小型违建，都有一定的容错空间。

4.依法申请行政复议或提起行政诉讼

如果认为城管的认定确有不当，可以在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼。但要注意，这并不会自动中止执法行为，除非获得法院的裁定。

七、避免违建的预防措施

预防永远比补救更容易。要避免违建问题，建议：

1.购房前详细核查

购买二手房时，一定要查清房屋是否存在违建部分，比如阳台是否封装、是否有擅自搭建的部分等。这些信息可以向房管部门、规划部门查询，或者聘请专业人士进行核查。

2.建设前办理手续

自建房一定要先办理相关手续，包括用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可等，不要存在侥幸心理。

3.不擅自改变房屋结构

即使是自己的房子，也不能随意改变承重墙等结构，这不仅可能被认定为违建，还存在安全隐患。

4.遵守临时建筑规定

对于临时建筑，要严格遵守批准的使用期限，期满后及时拆除或申请延期，不要擅自改作他用或延长使用时间。

结语

违建问题一直是城市管理中的难点和痛点。一方面，我们要理解城管执法的必要性，毕竟规范的城市建设关系到公共安全和城市形象；另一方面，在执法过程中也应当充分尊重公民的合法权益，做到程序正当、标准统一、处罚适当。

作为普通市民，最重要的是增强法律意识，在房屋建设和使用过程中严格遵守相关规定，避免因违建问题而带来不必要的损失和麻烦。而对于已经存在的违建问题，也要理性面对，通过合法渠道解决争议，维护自身权益。

记住，了解规则才能更好地保护自己。希望这篇文章能帮助大家更清楚地认识违建认定的法律依据，在面对相关问题时能够作出明智的选择。