违建认定程序全解析：如何应对不合理拆迁

在城市更新和拆迁过程中，”违法建筑”这个词常被用作不给予补偿的理由。然而，很多被征收人并不清楚，究竟谁有权认定违建？认定程序是什么？面对”你的房子是违建”的说法时，我们应该如何应对？本文将为您详细解析违建认定的全过程。

一、什么是违法建筑

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律规定，未领取建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，擅自建造的建筑物和构筑物。主要包括以下几种情形：

1.未申请或申请未获批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；

2.擅自改变建设工程规划许可证规定建成的建筑物；

3.擅自改变使用性质的建筑物；

4.临时建筑超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；

5.通过伪造材料骗取许可证而建成的建筑物。

二、谁有权认定违法建筑

很多人不知道，并非所有政府部门都有权认定违法建筑。根据法律规定，以下四类部门具有合法查处违法建筑的权限：

1.县级以上城乡规划主管部门：城乡规划部门是法定部门，城市中的违法建筑由该部门主管。有些地方将城乡规划部门和自然资源部门合并为”规划和国土资源管理委员会”，此时该委员会有权对违建进行主管。

2.城市管理综合行政执法部门：即通常所说的”城管”。城管部门本身没有权利管理违法建筑，但如果得到省级人民政府的授权，则有权要求违建所有人自行拆除违法建筑。

3.乡、镇人民政府：在其执法范围内（乡、村庄规划区）有权对违法建筑进行管理，超出范围则无权管辖。

4.自然资源部门：依据《土地管理法》规定，自然资源部门（国土资源部门）有权认定农村的违法用地类违建并作出责令限期拆除的行政处罚决定，但不具备实施行政强拆的职权。

需要注意的是，国土所、住房和城乡建设部门、房管局等部门并不具备对违建的查处资格。当遇到违建查处时，房屋所有人应当留存证据，确认对方的部门身份，必要时咨询专业律师，了解自己的建筑是否真正属于违法建筑，以及对方是否有资格进行查处。

三、违法建筑认定的法定程序

（一）调查取证阶段

认定违法建筑的第一步是调查取证。征收部门必须对违建房屋所有人的基本情况进行调查，收集影像资料，并进行谈话询问。调查取证工作在城镇规划区由县（区）规划部门承担，乡村规划区由乡镇政府承担。

在这个阶段，执法人员通常会要求房屋所有人签署《现场检查笔录》、《现场勘验笔录》、《调查笔录》等文件。房屋所有人在签字前，务必仔细阅读笔录内容，确保与自己描述的事实一致。如有不符，应要求修改；如执法人员拒绝修改，则不要签字，否则将构成自认，具有法律效力。

（二）认定违法建筑阶段

调查取证完成后，规划部门会根据《城乡规划法》、《行政处罚法》等法律法规，对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定。在此过程中，房屋所有人享有以下权利：

1.陈述、申辩权：执法人员在作出处罚决定前，必须书面告知被处罚人行政处罚的事实、理由和依据。被处罚人有权进行陈述和申辩，执法人员不得拒绝听取。

2.听证权：这是一项重要的程序性权利。听证由非本案调查人员主持，听取调查人员提出的违法事实、证据和处罚建议，同时听取当事人的陈述、举证和申辩。房屋所有人可以考虑在此阶段委托律师参加。

（三）作出责令限期拆除决定

很多人误以为政府认定违建后就可以随意处置房屋，这种想法是错误的。根据《城乡规划法》规定，对于不违反城乡规划但未办理规划建设审批的建筑（程序性违法建筑），可以要求限期改正并罚款，补办相关行政许可手续；只有对严重影响城乡规划的建筑（实体性违法建筑），才会作出《责令限期拆除违法建筑决定书》。

（四）救济程序

如果房屋被认定为违法建筑，当事人除了行使陈述权、申辩权外，还可以通过以下两种救济途径：

1.向上级主管部门申请行政复议；

2.向人民法院提起行政诉讼。

根据《行政强制法》第44条规定，当事人在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼的，行政机关不得强制拆除。当事人可在接到限期拆除决定之日起60日内申请复议，或在6个月内提起行政诉讼。

四、特殊情况下的违建认定

（一）历史遗留问题

对于2008年《城乡规划法》实施前建造的房屋，不应一刀切地认定为违章建筑。特别是1987年《土地管理法》生效前建造的房屋，即使没有相关建设手续，也应按照合法房屋给予补偿，这符合”法不溯及既往”原则。

历史遗留的无证件、无手续房屋，在拆迁过程中应给予合理补偿。如果拆迁部门以违章建筑为由要求无偿拆除或强拆，房屋所有人应当据理力争。

（二）已补办手续或整改的违建

一些最初未经批准建造的房屋，后期随着政策完善补办了相关手续，或已进行过整改的违章建筑，在拆迁过程中不应按违章建筑处理，而应按合法建筑给予合理补偿。

（三）临时建筑的认定

临时建筑应当经城乡规划主管部门批准，且应在批准的使用期限内自行拆除，但不需要申请办理建设工程规划许可证。如果房屋被错误地认定为临时建筑并要求拆除，当事人可以提供相关证据证明其为永久性建筑。

五、遇到违建强拆时如何维权

当面临违建强拆时，房屋所有人可采取以下措施维护自身权益：

1.收集证据：强拆前，对屋内屋外及物品进行拍照；强拆时，对现场进行拍照、录像，尽量记录是哪个部门实施的强拆。

2.积极协商：主动与政府部门沟通，要求对建筑材料和室内物品损失进行合理赔偿，必要时可请专业律师协助谈判。

3.法律途径维权：对政府强拆行为提起行政复议或行政诉讼。注意起诉期限：行政诉讼中告知诉权的有六个月的起诉期限，未告知诉权的有一年的起诉期限。

4.注意强拆时间：根据《行政强制法》规定，行政机关不得在夜间或法定节假日实施行政强制执行（情况紧急除外）。如果遇到在法定节假日强拆，可以此为由主张程序违法。

六、实际案例分析

以大连轴承仪器厂案为例，该厂旧厂房改扩建工程已取得园区多部门会签的项目备案，并经发展改革局批复同意改造项目备案。虽然未办理建设工程规划许可证即开工建设，但不属于临时建设。大连市城管执法局将其认定为临时建设并强拆，最高人民法院认定缺乏事实依据，适用法律错误。

此外，该案中城管执法局在清明节放假期间实施强拆，违反了行政强制法的规定，程序违法。最终法院判决确认强拆决定及强拆行为违法。

结语

面对”违建”认定，我们不能盲目接受，而应了解相关法律规定，掌握维权方法。违建认定必须由有权部门依法进行，遵循严格的法定程序。当合法权益受到侵害时，可通过行政复议、行政诉讼等法律途径维护自身权益。希望本文能帮助更多人在拆迁过程中理性维权，避免不必要的损失。