违建认定与拆除程序全解析

在城市化进程不断加快的今天，违法建筑问题日益凸显。很多人在面对”你的房屋属于违法建筑，征收没有补偿”这样的说法时，往往不知所措。究竟什么是违法建筑？谁有权认定违法建筑？违法建筑的拆除程序是怎样的？如何在面对违建认定时保护自己的合法权益？本文将为您详细解析这些问题。

一、违法建筑的概念与类型

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律的规定，未领取建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

违法建筑主要包括以下几种情形：

1.未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；

2.擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；

3.擅自改变了使用性质建成的建筑物；

4.临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；

5.通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

二、违法建筑的认定主体

很多人对于”谁有权认定违法建筑”这一问题存在疑惑。根据我国法律规定，以下几个部门具有合法查处违法建筑的权限：

1.县级以上城乡规划主管部门。这是城市中违法建筑的主要管理部门，有的地方将其与自然资源部门合并称为”规划和国土资源管理委员会”。

2.城市管理综合行政执法部门（俗称”城管”）。城管部门本身没有权利管理违法建筑，但若得到省级人民政府的授权，则有权要求违建所有人自行拆除违法建筑。

3.乡、镇人民政府。在乡、村庄规划区内有权对违法建筑进行管理，但超出其执法范围则无权管辖。

4.自然资源部门。依据《土地管理法》的规定，有权认定农村的违法用地类违建并作出责令限期拆除的行政处罚决定，但不具备实施行政强拆的职权。

需要注意的是，国土所、住房和城乡建设部门、房管局等部门是不具备对违建的查处资格的。当遇到违建查处时，房屋所有人应当留下证据，判断对方的身份，必要时咨询专业律师，了解自己的建筑是否真正属于违法，对方查处违法建筑是否有资格。

三、违法建筑认定的法定程序

违法建筑的认定必须遵循严格的法定程序，不能采用一刀切的方式处理。具体程序如下：

1.发现违法建筑

发现的来源可以是日常巡查发现、投诉、群众举报、上级交办、其它部门移送、媒体曝光等。

2.立案及查处

执法部门对于发现或接到投诉、举报等事实或者材料后，认为有违法事实发生或存在需要追究法律责任时，决定把它作为行政案件进行查处。

3.调查取证

《行政处罚法》规定，行政机关作出处罚决定前需要调查取证，执法人员不得少于2人，并且调查取证的过程也需要依法以文字、音像等形式全过程记录并归档保存。

调查的内容主要包括：

-被调查违建房屋所有权人的基本情况

-被调查房屋的影像资料，与被调查人的谈话询问笔录

-现场勘验笔录，记载违法建筑的详细地理位置、面积、结构和修建的时间

-调查建筑的工程、用地、施工是否取得相关的许可材料

-调取城市、镇建设总体规划和控制性详细规划，确定规划区

在调查取证过程中，房屋所有人应当保持高度谨慎。行政执法实践中，执法部门会要求房屋所有人签署《现场检查笔录》、《现场勘验笔录》、《调查笔录》等文件，房屋所有人在签字时，务必要注意笔录上的内容是否与自己所描述的事实一致。如果不一致，应当要求执法人员进行修改，如果执法人员拒绝修改，不要在笔录上签字，否则将构成自认，具备法律效力。

4.听取陈述和申辩

被调查取证的当事人有权进行陈述和申辩，执法部门不得变相限制其享有的陈述权、申辩权。执法部门应当及时告知当事人违法事实，为其查询、陈述和申辩提供便利，并充分听取当事人的意见，对其提出的事实、理由和证据进行复核。

认定案涉房屋为违建，属于对当事人权利义务产生重大影响的行为，执法部门应告知当事人申请听证、组织听证程序。这是房屋所有人需要重视的一项程序性权利，可以考虑在此时就委托律师参加。

5.认定违法建筑

在调查取证工作完成后，有关部门会根据调查结果及实际情况来认定涉案房屋到底是否属于违法建筑。城镇规划区的认定由县级以上政府城乡规划部门负责，乡、村庄规划区内的违法建筑由乡、镇政府认定，但调查取证的工作资料需要报县级规划部门审查指导。

6.作出责令限期拆除决定

在调查取证之后，如果房屋确实是违法建筑，则需要作出《责令限期拆除决定书》。根据《城乡规划法》规定，对违法建筑进行调查取证后：

-不违反城乡规划但没有办理规划建设审批的建筑，属于程序性违法建筑，可以要求限期改正及罚款，补办相关行政许可手续；

-违反城乡规划的建筑，属于实体性违法建筑，作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，行政相对人逾期未自行拆除违法建筑的，政府相关部门可组织实施拆除行为。

7.履行催告程序

在行政机关作出强制执行决定前，应当将催告送达当事人，履行催告的程序。《行政强制法》规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。对责令限期拆除决定书仍无动于衷的，行政机关会在救济期限届满后作出书面催告，敦促当事人履行义务。当事人有权对此进行陈述和申辩，行政机关应当充分听取并进行记录、复核。

8.拆除违法建筑

根据《行政强制法》规定，行政机关实施行政强制执行，应当先履行催告义务、满足当事人的陈述申辩权利，经催告当事人仍不履行义务的，行政机关才可以做出强制执行决定，进而实施强制执行。

对于违法建筑物的拆除，应当由行政机关作出违法建筑认定，在履行上述程序后，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不提起复议，也不提起诉讼，同时又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。没有强制拆除权的部门，在拆除之前需要向法院申请强制执行。

四、遇到违建认定时如何维护自身权益

当房屋被认定为违法建筑时，房屋所有人应当如何维护自己的合法权益呢？

1.积极行使陈述权、申辩权

在违建认定过程中，房屋所有人应当积极行使陈述权、申辩权，向执法部门说明自己的情况，提供相关证据，争取执法部门的理解和支持。

2.申请行政复议或提起行政诉讼

如果房屋被认定为违法建筑，房屋所有人可以在接到限期拆除决定之日起60日内向同级人民政府或者上级行政机关申请复议，也可在6个月内向人民法院提起行政诉讼。根据《行政强制法》规定，在行政复议和诉讼期间，政府无权强拆，否则属于违法。

需要注意的是，限期拆除决定书上如果载明了救济期限，例如”当事人对本决定不服的，可以在60日内提起行政复议或在6个月内提起行政诉讼”，那么留给当事人起诉的时间就只有6个月；如果没有载明救济期限，则当事人可以在1年内提起诉讼。但是，限期拆除决定通常紧跟着强拆行为，如果拖到6个月甚至1年，事情就放凉了。因此，房屋若被贴上限期拆除决定，趁热打铁才是最佳，在拆迁部门急于用地之时通过诉讼进行维权。

3.建筑被拆除时的应对措施

如果建筑已经被拆除，房屋所有人应该：

-搜集好证据材料。强拆前，要将屋内屋外及物品进行拍照。强拆时，要对强拆现场进行拍照、录像。最好能拍到谁拆的房子，即强拆是哪个部门组织实施的。

-与行政机关多协商。主动跟政府进行谈判沟通，要求拆迁部门对建筑材料和室内物品的损失进行合理的赔偿，必要时可以请专业的拆迁律师帮助谈判。

-通过法律途径维权。对政府强拆行为进行行政复议或是提起行政诉讼。在此处要注意起诉期限，行政诉讼中告知诉权的有六个月的起诉期限，没有告知诉权的有一年的起诉期限，从知道或者应当知道行政行为之日起计算。

五、结语

违法建筑的认定和拆除是一个复杂的法律问题，涉及多个法律法规和行政程序。作为房屋所有人，了解相关法律知识，掌握维权技巧，对于保护自己的合法权益至关重要。在面对违建认定和拆除时，应当冷静应对，积极行使自己的权利，必要时寻求专业律师的帮助，通过合法途径维护自己的权益。

同时，我们也应当认识到，遵守城乡规划法律法规，依法建设房屋，是每个公民应尽的义务。只有这样，才能共同维护良好的城市秩序和生活环境。