违法建筑认定标准与处理程序全解析

在城市化进程不断加速的今天，违法建筑问题日益凸显，成为城市管理的一大难题。无论是普通居民还是企业主，都可能面临自己的房屋被认定为违法建筑的风险。那么，什么样的建筑会被认定为违法建筑？违法建筑的认定主体是谁？认定程序又是怎样的？本文将为您详细解析违法建筑的认定标准与处理程序，帮助您在面对相关问题时能够有理有据地维护自身权益。

一、违法建筑的概念与认定依据

违法建筑，是指违反法律、行政法规规定而建造的建筑物。这里的法律法规主要涉及三个部门的规范：建设施工部门、城乡规划主管部门和自然资源主管部门的相关法律规定。

需要特别注意的是，违法建筑与违章建筑是有区别的。违法建筑特指违反全国人大及其常委会、国务院根据《立法法》制定的规范性文件而建造的建筑；而违反地方政府和国务院部门制定的规范性文件而建造的建筑，则属于违章建筑。违法建筑的范围要小于违章建筑，认定标准也更为严格。

违法建筑的认定主要依据《城乡规划法》《土地管理法》及其实施条例、《行政许可法》《建筑法》等法律法规。这些法律法规为违法建筑的认定提供了明确的法律依据。

二、违法建筑的认定主体

在实践中，违法建筑的认定主体主要包括以下几类：

1.城乡规划主管部门：如城乡规划局、规划建设局等；

2.自然资源主管部门：如一些地方部门机构职责合并后形成的规划和自然资源委员会、自然资源和规划局等；

3.城市管理综合行政执法部门：一些地方将认定违法建筑的职权集中给了城管部门；

4.乡镇政府（街道办事处）：在农村地区，乡镇政府也具有认定违法建筑的职权；

5.开发区管委会：根据最高人民法院的观点，如果管委会取得了设立它的机关的授权，也有权认定违法建筑。

需要注意的是，各地对违法建筑认定权的归属存在不同的模式。有些地区由规划部门自行对违法建设作出认定和查处；有些地区则由规划、城管部门对不同类型的违法建设分别作出认定和查处；还有些地区是由规划部门负责认定，城管部门负责查处；更多地区则是由城管部门根据查处需要或文件规定，决定是否由规划部门对违法建设作出认定。

三、违法建筑的认定程序

有认定职权的机关在收到违法建筑案件的材料或者履行职责中发现可能有违法建筑时，应当按照以下程序进行调查、认定：

1.立案调查：立案受理一般应在收到材料或者发现存在违建情形后7个工作日内完成。

2.现场调查：决定立案后应当进行现场调查，询问涉嫌违建人以及其他相邻权人，制作询问笔录，必要时对此过程进行录音录像。

3.取证：对涉嫌违建的房屋进行拍照、录像取证。

4.要求提供证明：要求涉嫌违建人提供房屋、土地的权属证明或者规划批准手续。

5.初步审查：经初步审查，若发现违建事实不存在，应当撤销案件，并告知举报人以及涉嫌违建人。

6.告知：若有初步证据证明存在违建事实，应向涉嫌违建人出具要求提供建房或使用土地的相关文件的通知，告知涉嫌违建人拟作出的违法建筑面积认定，提供相关材料的期限和地点等。

7.陈述申辩：涉嫌违建人可以陈述、申辩或者要求举行听证。

8.作出认定：依据证据材料，结合当事人的陈述和申辩，职权机关作出最终的书面认定。

四、无证房屋何时可被认定为合法建筑

在拆迁过程中，拆迁方往往会以房屋没有产权证为由，将其认定为违法建筑。但实际上，无证房屋在某些情况下可以被认定为合法建筑：

（一）根据”法不溯及既往”的原则

1.对于农村地区：

-1982年前建造的老房子，不管规模如何，都是合法的；

-1982年至1987年间建造的，即使超过规定面积，超建面积也被认定为合法建筑；

-2008年《城乡规划法》实施前建造的、没有取得相关证件的房屋，也是合法的。

2.对于城市地区：

-1984年《城市规划条例》实施前建造的房屋，基本都是合法建筑；

-1990年《城市规划法》实施前建的房子，即便没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件，也是合法的。

这是因为公法有一个原则叫做”法不溯及既往”，即国家不能用事后的规则来评价老百姓先前的行为是否合法。

（二）地方政策的影响

即便无证房屋是在上述法律实施以后修建的，也可能是合法建筑，这就要看当地的政策。比如温州地区，建筑的合法性是以政府的航拍图为准，只要是被1994年或其他年份航拍图摄入进去的，就被认可为合法建筑。

根据国家的规定，如果地方政策与国家的规定不同，但是有利于老百姓的，一般是以地方的政策为准，因为行政法的基本内核是有利于老百姓的政策优先。

（三）行政主管部门的责任

如果老百姓已经积极履行了自己申报手续的义务，但由于行政主管部门迟迟不审批，或者审批程序还没到位，或者证件还没制发而导致了无证，在遇到土地、房屋征收时，也应当视为合法建筑。

对农村宅基地上房屋的确权登记发证工作已持续了多年，一些仍没”确”上权的地方出现大面积的无证房屋，过错显然不在村民一方，此种房屋不应被直接认定为违建进而不予补偿。

五、违法建筑的处理方式

（一）责令改正，消除影响

根据《城乡规划法》的规定，如果认定通过改正措施后能消除对规划实施的影响，可以责令补办手续或者予以改正。

（二）处以罚款

罚款一般不会单独使用，而是会和其他处罚、改正手段并用。《城乡规划法》第六十四条规定，对于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建筑，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；对于无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

需要注意的是，罚过款并不意味着建筑就变成了合法建筑，及时改正并消除对规划实施的影响，并依法补办证件非常必要。

（三）责令限期拆除

责令限期拆除是一个复杂的行政行为，需要分情况讨论：

1.作出责令限期拆除的主体：

-如果违反的是土地管理的法律规定：责令限期拆除的作出主体是自然资源主管部门；

-如果违反的是城乡规划的规定：对于临时建筑，责令限期拆除的主体是市、县级人民政府城乡规划主管部门；对于在乡、村庄规划区内违反规划的非临时建筑，责令限期拆除的主体是乡镇人民政府；对于城镇规划区内违反规划的非临时建筑，责令限期拆除的主体是县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

2.责令限期拆除决定作出后的执行程序：

-首先，应当弄清楚责令限期拆除决定的行为性质。对于农村违法用地类违建所作的责令限期拆除决定，其法律性质属于行政处罚，程序上受《行政处罚法》的调整。

-而对违反《城乡规划法》规定的违建，对违法建筑物、构筑物、设施等强制拆除属于行政强制行为，应当适用《行政强制法》所规定的程序。

具体程序包括：事先催告当事人履行义务；当事人有权进行陈述和申辩；如陈述和申辩均不成立，经再次催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定；催告书、行政强制执行决定书应当直接送达当事人。

六、违法建筑被强拆后的赔偿问题

如果建筑物、构筑物在被依法认定为违法建筑的情况下，违法建筑物、构筑物本身就不属于老百姓的合法财产，被强制拆除的相关损失不属于国家赔偿的范围。

但建筑物、构筑物内部可拆卸的设施、设备，可分离的装饰装修材料和建筑材料等属于老百姓的合法财产，如果因强拆导致损毁灭失，是可以要求国家赔偿的。同时，存放于违法建筑内部的室内物品若在强拆中遭埋压、损毁，也能够申请行政赔偿。

七、违建认定行为的司法审查

关于规划部门作出的违建认定行为是否可以单独提起行政诉讼，目前存在三种不同观点：

1.不可诉观点：认为违建认定行为属于行政协助行为，一律不可诉。

2.可诉观点：认为违建认定行为在性质上属于行政确认，对相对人的权利义务产生实际影响，应当纳入司法审查的视野。

3.区分对待观点：根据违建认定行为是否已经外化判断其是否可诉。如果城管执法部门仅将规划部门的认定函或者通知作为后续处理或者处罚的证据之一，原则上不可诉；如果相关部门将该认定函或者通知向当事人进行了直接送达，则符合行政行为的外部性特征，违建行为人可以对该认定行为单独提起行政诉讼。

在实践中，第三种观点更为合理。如果城管部门是依据规划部门出具的认定意见作出了最终处理决定，为了从实质意义上对最终处理决定进行合法性审查，并避免不必要的循环诉讼，人民法院可以通知规划部门作为行政诉讼的第三人参加诉讼，在诉讼中允许其和原告就违建认定意见的合法性、合理性进行质证与辩论。

八、结语

房屋是否被认定为违法建筑，对老百姓的利益影响重大。国家对有关机关认定违法建筑、执行违法建筑的强制拆除方面设置了诸多程序要求，这也意味着我们在自己的房屋面临被认定为违法建筑时，必须及时行使自己的权利，积极应对。

同时，我们也应当认识到，随着城市规划和管理的日益严格，违建查处力度正在逐年加强。作为普通公民，一方面要了解相关法律法规，避免因不了解而违法建设；另一方面，对于已经存在的无证房屋，也要积极寻求合法化的途径，争取补办相关手续，确保自己的财产权益得到法律的保护。

在面对违法建筑认定和处理时，如有疑问，建议及时咨询专业律师，以获取更为专业的法律意见和帮助。