违章搭建怎么处理？律师全面解析

什么是违章搭建？法律如何界定？

说实话，在我15年的执业生涯中，违章搭建的案件可以说是家常便饭。每当我走进小区，总能看到各种各样的违章搭建：一楼业主圈占绿地建花园、高层住户封闭阳台变阳光房、屋顶平台加盖房间……这些行为不仅影响小区美观，更可能埋下安全隐患。

那么，从法律角度看，什么才算是违章搭建呢？

目前，我国法律法规对违章搭建并没有一个统一权威的定义。一般理解为：建造时违反法律、法规或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定分布在《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等20多部法律法规中。

需要特别注意的是，违章搭建不能简单地以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准，而应由规划、城管等***部门通过法定程序作出认定。

常见的违章搭建形式有哪些？

在我代理的案件中，住宅区域内的违章搭建主要有以下几种形式：

1、屋顶搭建：在屋面平台加盖整层房屋，或利用屋面露台、退层搭建简易活动板房、阳光房，或将屋面升高等；

2、一楼庭院内的建筑物：私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等；

3、依附于房屋外墙的建筑物：利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；

4、违反业主公约安装的设施：如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等；

5、逾期未拆除的临时建筑物等。

记得去年我代理的一个案例，某小区一位业主在自家阳台外侧搭建了一个约10平方米的阳光房，他认为这只是”小改动”，不算违建。然而，根据《江苏省物业管理条例》第六十七条规定，物业管理区域内禁止”违法搭建建筑物、构筑物”，这显然已经构成违章搭建。

违章搭建由哪些部门管理？

坦白讲，管理违章搭建的”婆婆”确实不少，在举报违章搭建时一定要找对监管部门。不同法律法规在规定禁止性规定的同时，也相应规定了处理违法搭建的部门。

根据《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定进行建设的，由县级以上地方***城乡规划主管部门责令停止建设。

《防洪法》规定，未经水行政主管部门审查同意或未按照批准的位置、界限在河道、湖泊管理范围内建设的，由县级以上水行政主管部门或流域管理机构处罚。

在我的执业经验中，城市里的违章搭建主要由城市管理行政执法部门（城管）或规划部门负责查处。不过，各地可能有所不同，建议在遇到违章搭建问题时，先向当地城管部门咨询。

相关权利人如何对违章搭建行为进行救济？

对于违章搭建行为，相邻业主、业主委员会、物业公司等相关权利人可以行使以下权利进行救济：

1、相邻业主投诉权

相邻业主有权向城市管理行政执法部门或规划部门等相关***部门投诉，请求予以拆除，排除妨碍，同时还可要求对违法主体进行罚款等行政处罚。

2、相邻业主诉讼权

如果违章搭建影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利，或影响人身、财产安全，相邻业主可依据《民法典》相关条款向法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或赔偿损失。

我曾代理过一起案件，某高层住宅的业主在自家阳台外搭建了一个铁架结构，严重影响了楼下业主的采光和安全。我们依据相邻权提起诉讼，最终法院判决拆除该违章搭建并赔偿损失。

3、业主委员会权责

业主委员会有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门报告。对侵害业主共同利益的行为，还可依法向法院提起违约之诉或侵权之诉。

4、物业公司权责

物业公司同样有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门报告。对妨碍物业管理的行为，可依据物业管理服务合同或业主公约向法院提起诉讼。

物业公司处理违章搭建的义务与权限

物业公司在处理违章搭建问题上，既有法定义务，也有权限边界。这一点很多业主和物业公司都容易混淆。

物业公司的义务主要包括：

1、对违章装修行为进行劝阻；

2、对违章搭建行为进行制止；

3、及时向有关行政主管部门报告。

物业公司可以向法院起诉业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，但这是物业公司的权利，而非义务。

物业公司无权强拆违章搭建

这一点必须强调！在我的执业生涯中，见过不少物业公司因为擅自强拆违章搭建而被业主起诉的案例。物业公司并非行政机关，没有法律授权，无权采取强制措施。对违章搭建采取拆除等强制行为必须由行政机关依法进行，或由法院依法强制执行。

记得有一个典型案例：某小区业主在阳台上搭建了一间约8.5平方米的厨房，物业公司认为这是违章建筑，未经任何法律程序直接组织人员将其强行拆除。结果业主将物业公司告上法庭，法院最终判决物业公司赔偿业主损失1.2万元。法院认为，虽然该厨房属于违章建筑应当拆除，但拆除权应由行政主管部门行使，物业公司无权行使此权利。

物业公司是否有权以自己名义起诉要求拆除违章搭建？

这个问题在司法实践中存在争议。支持的观点认为，违章搭建行为损害了全体业主的利益，妨害了物业管理秩序，物业公司作为提供物业管理服务的主体，维持物业管理区域的秩序是其合同义务之一，因此有起诉资格。

反对的观点则认为，虽然违章搭建行为损害了全体业主的利益，但并未直接损害物业公司的利益，故物业公司无起诉主体资格。

从我的实务经验来看，各地法院对此问题的判决并不一致。但近年来，越来越多的法院支持物业公司作为原告起诉违章搭建的业主。

例如，在”北京万科物业服务有限公司诉王敏拆除违法构筑物案”中，法院支持了物业公司的诉讼请求，判决业主拆除在露台上搭建的违法构筑物。法院认为，物业公司与业主之间已形成事实上的物业服务关系，物业公司要求业主拆除违法构筑物的请求有法律及事实依据。

物业公司处理违章搭建的实务建议

基于我多年的执业经验，给物业公司处理违章搭建问题提几点建议：

1、在《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等文件中明确对违章搭建行为进行界定，对常见多发的违章搭建行为作出列举性规定，明确物业企业的诉讼主体资格。

2、加强装修管理，对装修现场、屋面、露台、庭院等可能违章搭建的重点部位加强巡视，发现苗头及时制止，防止其他业主效仿。可通过限制装修人员或材料进入施工现场的方式制止违章搭建。

3、联合业主委员会或社区工作人员做好违章搭建业主的说服工作，说服不成功的及时向业主发出整改通知书，并向相关部门报告，向相邻业主通告，获取其他业主的支持。

4、保留好相关证据，如劝阻、制止和报告的书面记录、照片等。如果没有留下相关凭据，可能日后成为其他业主拒交管理费的理由或被认为疏于管理。

5、慎重采取强制拆除措施。虽然物业管理相关规定为物业管理企业设定了相关义务，却并没有赋予物业管理企业行政执法权，因此物业企业应慎重采取强制拆除措施。

违章搭建的处罚与后果

违章搭建不仅会面临行政处罚，还可能带来一系列不良后果：

1、行政处罚：根据《城乡规划法》等法规，违章搭建可能面临责令限期拆除、罚款等处罚。罚款金额可高达建设工程造价的10%。

2、强制拆除：当事人逾期未拆除的，***有权组织强制拆除。

3、房产交易受限：附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

4、安全隐患：违章搭建可能影响建筑结构安全，导致安全事故。

5、邻里纠纷：违章搭建常常引发邻里纠纷，影响社区和谐。

结语：依法处理违章搭建，共建和谐社区

违章搭建问题看似简单，实则涉及多方利益和复杂法律关系。作为业主，应当遵守法律法规和小区管理规约，不进行违章搭建；作为物业公司，应当依法履行职责，但也要清楚自身权限边界；作为相邻业主，可以通过合法途径维护自身权益。

只有各方依法行事，才能共同维护良好的居住环境和社区秩序。在我看来，解决违章搭建问题，不仅需要严格执法，更需要加强宣传教育，提高全民法律意识，从源头上减少违章搭建行为的发生。

最后提醒大家，如果遇到违章搭建问题，建议及时咨询专业律师，依法维权，避免矛盾激化或采取不当方式处理而引发新的法律问题。