违章搭建怎么处理？律师全面解析

什么是违章搭建？法律如何界定？

说起违章搭建，我在15年的执业生涯中遇到过太多相关案例。坦白讲，目前我国法律法规对违章搭建并没有一个权威统一的定义。从实务角度看，违章搭建通常是指建造时违反法律、法规或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。

这些强制性规定分布在大量的法律法规中，据我不完全统计，涉及的法律法规超过20个，包括《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》等等。

需要特别强调的是，违章搭建不能简单地以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准，而应由规划、城管等***部门通过法定程序作出认定。这一点在实务中经常被忽视，导致很多纠纷。

常见的违章搭建形式有哪些？

在我代理的案件中，违章搭建的形式可谓五花八门，主要包括以下几类：

1.屋顶违建：在屋面平台加盖整层房屋，或利用屋面露台、退层搭建简易活动板房、阳光房，或将屋面升高等；

2.一楼庭院违建：私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等；

3.外墙附属违建：利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；

4.违规设施安装：违反业主公约安装的伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等；

5.临时建筑逾期未拆：逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等。

记得去年我代理的一个案例，当事人在小区顶楼加建了一个约30平方米的阳光房，虽然看起来美观实用，但因未经规划部门批准且改变了建筑外观，最终被认定为违章搭建。这类情况在实践中非常普遍。

违章搭建由哪些部门管辖？

这个问题可能是很多人最困惑的。说实话，管理违章搭建的部门确实不少，在举报违章搭建时一定要找对监管部门，否则会浪费大量时间。

根据不同法律法规的规定，处理违章搭建的部门主要有：

1.城乡规划主管部门：负责处理未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定进行建设的违章建筑；

2.土地行政主管部门：负责处理违法占用土地进行建设的违章建筑；

3.城市管理行政执法部门：在很多地区承担查处违章建筑的执法职责；

4.水行政主管部门：处理在河道、湖泊管理范围内违法建设的行为；

5.市容环境卫生主管部门：处理影响市容环境的违章设施。

在我的执业经验中，发现很多当事人不知道该向哪个部门投诉，结果投诉无门或被多个部门踢皮球。建议在投诉前先咨询专业人士，确定正确的投诉部门。

相关权利人如何应对违章搭建？

对于违章搭建行为，相邻业主、业主委员会、物业公司等相关权利人可以采取以下救济措施：

1.相邻业主的权利

相邻业主可以行使两项重要权利：

投诉权：向城市管理行政执法部门或规划部门等相关***部门投诉，请求拆除违章搭建，排除妨碍。

诉讼权：如果违章搭建影响了通风、采光、日照、通行等权利或者影响人身、财产安全，可以依据《民法典》相关条款向法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或赔偿损失。

我曾代理过一位业主，其邻居在阳台外搭建了一个铁架结构，严重影响了我当事人的采光和通风。我们先向城管部门投诉未果后，向法院提起诉讼，最终法院判决邻居拆除违章搭建并赔偿损失。

2.业主委员会的权责

业主委员会有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门报告。对侵害业主共同利益的行为，还可以依法向人民法院提起诉讼，请求恢复原状、排除妨害并赔偿损失。

3.物业公司的权责

物业公司同样有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门报告。对妨碍物业管理的行为，可以依据物业管理服务合同或业主公约向法院提起诉讼。

不过，需要特别注意的是，物业公司并不是行政机关，没有法律授权，无权采取强制措施。这一点非常重要，下面我会详细解释。

物业公司处理违章搭建的权限边界

在我处理的众多物业纠纷案件中，物业公司越权处理违章搭建导致的纠纷占了相当大的比例。这里必须明确一点：物业公司无权强拆违章搭建！

物业公司的义务范围

根据《物业管理条例》和各地物业管理条例的规定，物业企业在发现违章搭建行为时，应当履行三项基本义务：

1.对违章搭建行为进行劝阻；

2.对违章搭建行为进行制止；

3.及时向有关行政主管部门报告。

物业公司可以向法院起诉业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任，但这是物业公司的权利，而非义务。

物业公司无权强拆的法律后果

我曾经代理过一个典型案例：某小区业主在阳台上搭建了一个约8平方米的厨房，物业公司认为这是违章搭建，在多次劝阻无效后，直接组织人员强行拆除了该厨房及内部设施。业主随后将物业公司告上法庭，要求赔偿财产损失和精神损失。

法院最终判决：虽然业主的搭建确实属于违章建筑，应当拆除，但该权利应由行政主管部门行使，物业公司作为物业管理部门，无权行使此权利。物业公司擅自闯入业主住宅，毁坏财物属不法侵害行为，应当赔偿业主的全部损失。

这个案例给物业公司敲响了警钟：对违章搭建采取拆除等强制行为必须由行政机关依据行政法规定的程序进行，或者由法院依法强制执行，任何其他主体都不可以进行强拆，否则将承担法律责任。

物业公司是否有权以自己名义起诉要求拆除违章搭建？

这个问题在司法实践中存在争议，也有不同的判决结果。从我的实务经验来看，支持物业公司起诉的观点认为，违章搭建行为损害了全体业主的利益，妨害了物业管理秩序，物业公司作为提供物业管理服务的主体，维持物业管理区域的秩序是其合同义务之一，因此有起诉资格。

反对的观点则认为，虽然违章搭建行为损害了全体业主的利益，但并未直接损害物业公司的利益，故物业公司无起诉主体资格。

我个人倾向于支持第一种观点。在我代理的一个案例中，某小区业主在其别墅外搭建了一座凉亭，物业公司多次劝阻无效后，依据《业主临时管理规约》将业主告上法庭，法院最终支持了物业公司的诉讼请求，判决业主拆除违章搭建的凉亭。

但需要注意的是，物业公司起诉的前提是在《房屋销售合同》、《物业管理服务合同》或《业主公约》中对违章搭建行为有明确约定。这也是我给物业公司的建议：在相关合同和规约中明确界定违章搭建行为，为日后可能的诉讼提供依据。

物业公司处理违章搭建的实务建议

基于我多年的执业经验，给物业公司提供以下实务建议：

1.完善合同约定：通过《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等文件明确对违章搭建行为进行界定，对常见多发的违章搭建行为作出列举性规定，明确物业企业的诉讼主体资格。

2.加强装修管理：对装修现场、屋面、露台、庭院等可能违章搭建的重点部位加强巡视，发现苗头及时制止，防止形成违章搭建的风气。

3.做好沟通工作：联合业主委员会或社区工作人员耐心做好违章搭建业主的说服工作，说服不成功的应当及时向业主发出整改通知书，并向相关部门报告。

4.保留证据：在履行劝阻、制止和报告义务时必须保留好相关证据，否则可能成为业主拒交管理费的理由或被认为疏于管理。

5.慎重处理：切勿采取强制拆除措施，应通过法律途径解决问题。

结语

违章搭建问题涉及多方利益，处理不当容易引发纠纷。作为物业公司，应当在法律授权范围内积极作为，但也要明确自身权限边界；作为业主，应当遵守相关法律法规和小区管理规约，不进行违章搭建；作为相邻业主，当自身权益受到侵害时，应当通过正当途径维权。

只有各方都依法行事，才能共同营造一个和谐、有序的居住环境。这也是我作为一名从业15年的律师，最希望看到的结果。