民法典业主表决权新规：解决小区共治难题

在城市生活中，小区管理问题关系千家万户的切身利益。”老旧小区加装电梯难”、”维修资金使用难”等问题常常成为社会热点。这些难题的背后，往往是小区业主共同决策机制不畅所致。民法典对小区业主共同决定事项和表决规则进行了重大修订，为解决小区共治难题提供了法律支持。本文将详细解读民法典关于业主表决权的新规定，帮助业主更好地行使自身权利。

一、民法典前后业主表决制度的变化

要理解民法典对业主表决权的革新，首先需要对比物权法与民法典的相关规定。

1.物权法的原有规定

《物权法》第七十六条规定了业主共同决定的事项及表决规则。其中对于”筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”和”改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项，要求”经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。对于其他事项，则要求”经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

这种表决机制实行的是”绝对多数决”原则，即无论参与表决的业主人数多少，都必须达到全体业主的绝对多数才能通过决议。这在实践中造成了诸多困难，尤其是在大型小区，由于业主参与度不高，很多必要的决议难以通过。

2.民法典的创新规定

《民法典》第二百七十八条对业主共同决定事项和表决规则进行了重大修订：

“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

民法典的这一规定引入了”参与表决”的概念，将表决过程分为两个阶段：首先要求”双三分之二”的业主参与表决，然后在参与表决的业主中，按照不同事项要求不同比例的同意。这一变化从根本上改变了业主表决的机制。

二、民法典业主表决新规的实质性变化

1.从”绝对多数决”到”相对多数决”

民法典放弃了物权法的”绝对多数决”原则，转而采用”相对多数决”原则。具体来说：

对于维修资金筹集、改建重建建筑物及附属设施、改变共有部分用途或经营等三项事项，实际上实行了”过半数决”。即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，相当于2/33/4=1/2，也就是说，只需要全体业主中的”双二分之一”以上同意即可。

对于其他表决事项（包括维修资金的使用），实际上实现了”少数决”。即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相当于2/31/2=1/3，也就是说，只需要全体业主中的”双三分之一”以上同意即可。

2.降低决策难度，解决”反公地悲剧”

物权法的”绝对多数决”原则在实践中造成了所谓的”反公地悲剧”——表决权过于分散，导致决策难以达成。例如，当涉及维修资金使用和加装电梯等部分业主利益时，其他业主不可能同意，难以达到三分之二以上表决通过。

民法典的新规定大大降低了决策难度。以加装电梯为例，若对一个老旧小区全部加装电梯，民法典实行后就不需要”双三分之二”以上表决同意，仅需”双二分之一”以上表决同意即可。以维修资金使用为例，民法典实行后就不需要”双三分之二”以上表决同意，仅需”双三分之一”以上表决同意即可。

三、”参与表决”的理解与适用

民法典引入”参与表决”的概念后，如何理解和适用这一规定在实践中引发了争议。

1.司法实践中的争议焦点

在实际操作中，一个核心问题是：如何认定业主”参与表决”？是否必须要求业主实际投票才算参与表决？对于未投票的业主，能否根据小区议事规则将其视为”参与表决”并计入特定意见？

这些问题在司法实践中已经出现。例如，在上海市的一些案例中，法院认可了小区议事规则中”未反馈意见视为同意”或”未反馈意见视为同意大多数业主意见”的约定，将未投票的业主视为参与表决并计入同意票。

2.”参与表决”的合理解释

从词义上理解，”参与”意味着参加事务的计划、讨论、处理。将选票送达给业主并不当然意味着业主参与了表决。然而，在小区自治的实际情况下，如果严格要求业主实际投票才算参与表决，可能会导致许多必要的决议无法通过。

一种平衡的解释是：在充分保障业主知情权和表决权的前提下，可以通过小区议事规则约定未投票业主的表决意向。但这种约定必须是业主的真实意思表示，且应当通过合理方式告知业主未投票的法律后果。

3.保障业主参与权的条件限制

为了确保”视为参与视为同意”条款的合理适用，应当满足以下条件：

(1)相关条款必须是业主的真实约定，应经多数业主实际表决通过；

(2)业委会必须充分履行告知义务，确保业主知悉业主大会的召开时间、地点以及拟表决议题；

(3)业委会必须明确提示未投票的法律效果，使业主明晰其未投票行为的后果；

(4)表决票的送达必须按照约定的合理方式进行，确保业主有机会表达自己的意见。

四、完善业主表决制度的建议

1.借鉴台湾地区的”假决议”制度

台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定了”假决议”（又称”重开议”）制度。如果首次业主大会未达到法定人数或未获得决议，可以就同一议案重新召集会议，第二次会议的出席要求和表决通过比例大大降低。这一制度值得大陆地区借鉴，可以在后续相关司法解释中加以完善。

2.优化投票方式

可以通过多种方式提高业主参与度：

(1)允许推选业主代表代为参与业主大会表决；

(2)开发业主大会电子投票系统，为集体讨论和投票提供线上端口；

(3)采用线上与线下相结合的投票方式，为业主投票提供便利。

3.加强监督与责任落实

(1)明晰房地产行政主管部门、街道办、乡镇***、居委会对业主大会、业委会的具体监督指导职责；

(2)居委会应派员现场指导业主大会的召集、表决票送达、计票等环节；

(3)对利害关系人侵害业主知情权、参与权的违法行为施以警告、罚款等法律责任。

五、结语

民法典关于业主表决权的新规定，是对物权法相关规定的重大革新，旨在平衡业主参与权与小区运转秩序之间的关系，解决小区共治难题。在实践中，应当正确理解和适用”参与表决”的规定，既要尊重业主的自治约定，又要保障业主的知情权和参与权。

随着城市化进程的深入，小区治理问题将越来越受到重视。民法典的相关规定为小区治理提供了法律基础，但仍需要在实践中不断完善和发展。业主、业委会、物业公司和相关行政部门应当共同努力，构建和谐、有序、民主的小区治理机制。