零八年前老房无证，是否属于违建及如何应对

引言：历史遗留的无证房屋困境

在日常的法律咨询工作中，经常会遇到一些朋友焦急地询问：我家的房子是好多年前盖的，那时候好像也没说要办什么证，现在会不会被认定是违法建筑给拆了？尤其是围绕着二零零八年一月一日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》，普遍存在一种看法，认为这部法律生效前建造的没有办理规划许可手续的房屋，基于法不溯及既往的原则，不应受到该法的约束。这种理解听起来似乎很有道理，但在司法实践中，情况却远非如此简单。面对可能存在的法律风险，深入理解相关规定和实践操作，对于维护自身权益至关重要。

法不溯及既往原则在违建认定中的辨析

法不溯及既往是我国一项重要的法律适用原则，意指不能用当前制定的法律去评价过去的行为。对于房屋建设而言，如果建造时并不违反当时的法律规定，那么就不能用后来的法律认定其违法。这确实是处理历史遗留问题的一个基本出发点。

然而，针对二零零八年以前建造的无证房屋问题，需要认识到，我国关于城乡建设规划管理的法律规范并非始于二零零八年。实际上，相关的管理要求是持续存在的：

• 早在一九八四年国务院颁布的《城市规划条例》中，就对城市规划区内的土地使用和建设活动提出了管理要求，强调个人使用土地需经城市规划主管部门审查批准。
• 随后，一九九零年施行的《城市规划法》进一步明确，在城市规划区内进行建设活动，需要取得建设工程规划许可证。
• 而二零零八年的《城乡规划法》是在前两者基础上，对城乡规划管理制度进行的整合与完善，将管理范围从城市扩展到了乡村，并延续了对建设活动需要获得规划许可的要求。

基于这种法律的延续性，一些司法裁判观点认为，违反城乡规划进行建设，其违法状态是一种持续存在的过程，而非仅仅是建造那一刻的行为。因此，即使房屋建于二零零八年以前，如果其自建造之初至被查处时，始终未能符合历次有效规划法律法规的要求（比如，从未取得任何形式的规划许可），那么相关部门依据现行有效的《城乡规划法》进行查处，并不必然构成法律适用错误。因为现行法律的相关实体规定，与历史上同类法律规定在精神和原则上是一脉相承的。这种观点在近年来的司法实践中，尤其是在一些高级别法院的判例中有所体现，反映了当前对违法建设查处趋严的态势。

因此，简单地以房子是零八年前盖的作为抗辩理由，往往难以得到支持。认定房屋性质，需要更全面的考量。

影响历史无证房屋性质认定的关键因素

仅仅依据建造时间这一个维度来判断房屋是否属于违法建筑，显然是不够全面的。在实践中，行政机关和司法机关在处理此类问题时，通常会综合考虑以下多个因素：

1.确切的建造时间与当时的法律背景

虽然上文提到法律具有延续性，但不同历史时期的具体规定和管理侧重可能有所不同。例如，对于特别久远的房屋，如早于一九八四年《城市规划条例》甚至一九八二年国家开始规范农村宅基地之前建造的房屋，其性质认定会更为宽松。关键在于证明房屋的确切建造年代，并结合当时的具体法律政策环境进行分析。

2.土地使用的合法性

房屋是建造在土地之上的。土地使用权是否合法，是判断房屋性质的重要前提。如果房屋建造者拥有合法的土地使用权证明（如土地使用证、宅基地批准文件等），即使地上建筑物缺少规划许可，其处理方式也可能与完全占用非法土地建设的情况有所不同。尤其是在农村地区，符合一户一宅政策，在批准的宅基地范围内建设，即使手续不全，也往往被认为有更强的权利基础。

3.历史原因与客观情况

很多无证房屋的形成，有着复杂的历史背景。比如：

• 特定历史时期的政策产物：如某些时期鼓励特定产业发展，地方***通过招商引资协议等方式允许企业先行建设，承诺后续补办手续，但因政策变动或客观障碍未能完成。
• 行政管理缺位或程序瑕疵：当事人曾经申请过相关手续，但因行政机关的原因未能获批或拖延办理；或者相关审批程序本身存在瑕疵。
• 普遍存在的历史现象：在某些地区或某个时期，由于管理不规范，大量房屋普遍未办理完整手续，形成所谓的历史遗留问题。

对于这些情况，如果能提供充分证据证明并非主观恶意违法建设，而是存在客观历史原因，通常在处理时会得到一定程度的考量，避免简单一刀切地认定为必须拆除的违法建筑。

4.是否符合现行规划要求

即使是历史形成的无证房屋，如果其现状严重违反当前的城乡规划，例如严重影响公共安全、交通、市政设施或侵占公共空间等，被要求整改乃至拆除的可能性也会显著增大。反之，如果房屋虽然手续不全，但其位置、规模、用途等基本符合现行规划要求，或者可以通过采取补救措施消除对规划实施的影响，则有可能获得补办手续、予以保留的机会。

5.是否涉及征收项目

在房屋征收（拆迁）背景下，对无证房屋的认定和处理有特殊的规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，市、县级***在作出征收决定前，应组织有关部门对征收范围内的未经登记建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑则不予补偿。这意味着，在征收语境下，对历史违建的认定直接关系到能否获得补偿，其程序和标准需要严格依法进行。

违法建筑认定的法定程序与权利保障

认定房屋是否为违法建筑，并进而作出处理决定（如限期拆除），绝非某个部门或个人口头说了算，必须遵循严格的法定程序。了解这些程序，是维护自身权益的基础。

1.调查取证阶段

执法部门（通常是城乡规划主管部门、乡镇人民***或受委托的城市管理综合执法部门）发现可能存在的违法建设后，必须进行调查核实。这包括现场勘查、测量，收集房屋建造时间、土地权属、规划许可等相关证据，询问当事人及利害关系人，并制作笔录。执法人员通常需要两人以上，并应出示执法证件。

2.告知与听证权利

在初步调查认为可能构成违法建筑，拟作出不利决定（如认定为违建、责令拆除）前，行政机关必须书面告知当事人拟作出决定的事实、理由、依据以及当事人依法享有的权利，特别是陈述、申辩的权利。对于可能影响重大的决定，如责令限期拆除，还应告知当事人有要求举行听证的权利。当事人有权提出自己的意见和证据，行政机关必须充分听取并进行复核。

3.作出认定与处理决定

在充分调查、听取当事人意见（及举行听证）后，行政机关根据事实和法律规定，作出最终认定。如果认定为违法建筑，可能会根据具体情况作出不同的处理决定：

• 限期改正：对于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，可以责令限期改正，并可能处以罚款。改正后符合要求的，可能允许补办手续。
• 限期拆除：对于无法采取改正措施消除影响的严重违法建筑，会作出《责令限期拆除决定书》，要求当事人在规定期限内自行拆除。
• 没收实物或违法收入：在特定情况下（如不能拆除），可能会采取没收的措施。

4.催告与强制执行

如果当事人在法定期限内未对《责令限期拆除决定书》申请行政复议或提起行政诉讼，又不自行拆除的，行政机关在实施强制拆除前，还必须履行催告程序，书面催告当事人履行义务，并再次告知其陈述申辩权。经催告仍不履行的，有强制执行权的行政机关（或申请人民法院）方可依法实施强制拆除。

在整个过程中，当事人务必注意保存好所有收到的法律文书，积极行使陈述、申辩、申请听证以及后续的行政复议或行政诉讼权利。在复议或诉讼期间，一般情况下，强制执行程序应当暂停。

面对历史无证房屋问题，如何应对？

如果您拥有或居住的房屋属于二零零八年以前建造且缺少相关手续，不必过度恐慌，但也绝不能掉以轻心。以下是一些建议：

1.积极收集和整理证据：尽可能收集能证明房屋建造年代的证据（如老照片、邻居证言、水电安装凭证、购买建材票据等）、土地权属证明（土地证、宅基地批准文件、承包合同等）、与***部门的沟通记录（如有申请记录、会议纪要等）、能够说明历史背景的政策文件或协议等。这些都是后续沟通或维权的关键。

2.了解当地政策与实践：不同地方对于历史遗留问题的处理口径可能存在差异。可以尝试向当地的城乡规划、自然资源或住房建设部门咨询相关政策，了解是否有针对性的处理办法或补办手续的可能性。

3.审慎对待任何官方通知：一旦收到任何关于房屋性质认定或处理的通知、决定书，务必仔细阅读，注意其中载明的权利、义务和期限。切勿忽视，应在法律规定的期限内作出反应。

4.寻求专业法律帮助：历史遗留的无证房屋问题，法律关系复杂，涉及事实认定和法律适用多个层面。在收到不利通知或感觉权益可能受损时，及时咨询专业的律师至关重要。律师可以帮助您分析具体情况，评估法律风险，梳理证据，制定应对策略，并在必要时代为进行陈述申辩、申请复议或提起诉讼。

5.理性沟通，依法维权：在与相关部门沟通时，保持理性，依据事实和法律提出诉求。避免采取过激行为，应在法律框架内，通过法定途径维护自身合法权益。

结语

二零零八年以前建造的无证房屋，其性质认定并非简单地以时间划线。法律的延续性、土地权利、历史背景、现实状况以及严格的法定程序，都是判断和处理此类问题的关键考量。面对可能的风险，持有者应积极了解相关法律规定，整理好相关证据，并在必要时寻求专业法律人士的帮助，依法、理性地维护自身的合法权益。忽视潜在风险或仅凭单一理由进行抗辩，都可能导致不利后果。

免责声明：本文内容仅为法律知识分享，旨在提供一般性信息参考，不构成对任何具体案件的法律意见或建议。房屋相关的法律问题复杂多样，具体情况需结合实际证据和适用法律进行分析。如您遇到具体法律问题，建议咨询专业律师获取针对性法律服务。