房屋被占不用慌，合理索赔有章法可循

引言：当你的房子不再属于你

想象一下，你把房子租出去，合同到期了，租客却拍拍屁股说：我就住这儿了，大不了按原来的租金给你钱。或者更糟，你的房子被毫不相干的人莫名其妙占了，对方还理直气壮。遇到这种事，谁不头疼？说实话，作为一名处理了十几年房产纠纷的法律工作者，类似的情况我见得太多了。很多人第一反应是愤怒，然后是迷茫：我该怎么办？能要回多少钱？对方只肯付原来的租金，这公平吗？今天，咱们就掰开了、揉碎了，好好聊聊房屋被占用后的赔偿问题，特别是那个让很多人一头雾水的房屋占有使用费。

什么是房屋占有使用费？谁该付？

首先得明确一个概念：房屋占有使用费。这可不是什么新鲜词，简单来说，就是当租赁合同无效、被撤销、到期或者因为某些原因解除了，但实际占用房屋的人（可能是原租客，也可能是其他人）没有合法理由，还继续霸占着房子不走，这时候，房主就有权要求占用人支付一笔费用，作为他占用、使用房屋的对价。

法律上怎么说呢？《民法典》其实给了原则性的规定。比如第一百五十七条就说了，无效的法律行为，拿了别人的财产得还，不能还的要折价补偿。还有第七百三十三条，明确规定租赁期满了，承租人就得还房子。如果他不还，继续用，那显然就不是基于有效的租赁合同了，这时候产生的费用，性质就变了，变成了占有使用费。

谁需要支付这笔费用？通常是那个没有合法依据却实际占用房屋的人。最常见的就是租赁合同到期后赖着不走的承租人。还有一种情况，比如合同被确认无效了，但承租人还在里面住着或用着。甚至有时候是次承租人（就是从承租人手里转租过来的人），在原租赁合同失效后，如果他还占着房子，房东也可以直接找他要占有使用费。

占有使用费怎么算？合同租金还是市场价？

这才是真正的灵魂拷问，也是实践中最容易扯皮的地方。到底该按原来合同约定的租金算，还是按照现在的市场行情来算？坦白讲，法律规定得比较原则，导致实践中法院判法也不完全统一。我经手的案子里，两种情况都遇到过。

观点一：参照原合同租金标准

有些判决认为，既然之前双方认可那个租金标准，那么在合同结束后，占用期间参照这个标准计算比较简单明了。尤其是如果合同刚结束不久，市场变化不大，或者双方之前也没约定过超期占用的费用标准，法院可能会倾向于这种做法。我记得有个案子，租客合同到期后拖了几个月才搬走，房东要求按市场价赔偿，但因为双方合同里没约定，而且占用时间不算特别长，法院最后还是参照原租金判了。理由是，虽然形成了不定期租赁关系，但在合理期限内通知解除后，继续占用就应该支付对价，参照原租金标准具有一定的合理性。

观点二：参照同地段同类房屋市场租金标准

不过，我个人更倾向于第二种观点，也是目前越来越多法院采纳的观点：按照房屋被占用期间，同地段、同类型房屋的市场租金标准来确定占有使用费。为什么？道理其实很简单。

第一，有法律依据的影子。《民法典》虽然没有直接规定租赁合同结束后占有使用费怎么算，但它规定了买卖合同里，如果出卖人解除合同，可以向买受人请求支付标的物的使用费。还规定了其他有偿合同没有规定的，可以参照买卖合同。租赁合同就是有偿合同嘛。而关于商品房买卖合同的司法解释里，对于逾期交房的损失赔偿，就明确提到了可以参照同地段同类房屋租金标准。这逻辑链一捋，参照市场租金标准是有据可循的。

第二，更符合公平原则和价值导向。你想想，如果合同到期了，或者因为租客违约导致合同解除了，租客本就该搬走。他不搬，继续占用，本身就是一种违约或者侵权行为。如果还让他按原来较低的租金（尤其是在租金上涨的背景下）继续使用，那岂不是变相鼓励了这种行为？这对守约的房东来说太不公平了。房东本来可以把房子按市场价租给别人，或者自己用也能产生相应的价值。按照市场价计算占有使用费，才能更好地弥补房东的实际损失，也更能体现对违约或侵权行为的否定评价，维护市场诚信。

我曾经代理过一个商铺租赁的案子，租客因为经营不善拖欠租金，我们代表房东解除了合同，但租客就是不搬，还想按几年前签合同的低价继续支付租金。我们当时就主张应该按当前的市场租金计算占有使用费，并且提交了周边同类商铺的租赁信息作为证据。最后法院支持了我们的主张，判决租客按市场价支付占用期间的费用。不得不说，这样的判决才真正保护了守法者的利益。

如何证明市场租金标准？

那么问题来了，怎么证明当时当地同类房屋的市场租金呢？这确实是个技术活。实践中，法院一般会要求主张按市场价计算的一方（通常是房东）来举证。

方法主要有两种：

1. 提供证据：收集同一地段、同类型房屋的租赁合同、中介挂牌信息、或者当地房地产管理部门公布的租金指导价等。但这不容易，别人家的合同你怎么拿得到？中介信息又不一定完全真实。官方指导价也不是所有地方都有，而且可能滞后。

2. 申请司法鉴定：如果自己实在找不到合适的证据，可以向法院申请，委托专业的房地产评估机构来对占用期间的市场租金进行评估。这相对来说是最客观、最权威的方式。

但是，是不是一申请鉴定，法院就一定会同意呢？也不一定。法院有自由裁量权。我遇到过法院不同意鉴定的情况。比如，一个案子是租客违约，房东提前解除了合同，距离原合同到期时间也就差了不到一年。房东申请鉴定市场租金，法院就没同意，认为时间间隔短，市场行情变化不大，为了节省诉讼成本，提高效率，还是参照原合同租金比较合适。当然，也有占用时间长、涉及金额大、市场明显变化的情况下，法院同意鉴定的。比如我上面提到的那个商铺案子，就是通过鉴定确定了市场租金。

所以，我的建议是：

• 如果你是房东，想主张市场价，优先自己搜集证据，比如找找附近类似房子的出租广告、问问中介（保留好咨询记录）。如果实在找不到，再考虑申请鉴定，并向法院说明理由（比如占用时间长、市场变化大等）。
• 如果你是占用方，觉得房东主张的市场价太高，或者你认为应该按原合同算，你也需要举证，比如证明市场租金其实下降了，或者提供证据说明原合同标准更合理。

总的来说，法院会综合考虑占用时间长短、房屋本身情况、市场波动、举证情况以及诉讼经济原则等因素来决定采用哪种标准以及是否启动鉴定程序。

占有使用费和违约金，能同时要吗？

这是另一个让很多人纠结的问题。假设租赁合同里明确约定了，如果到期不搬走，每天要支付多少违约金。那么，房东能不能既要求支付占有使用费（尤其是按市场价算的），又要求支付合同约定的违约金呢？

关于这个问题，实践中也有不同看法：

1. 观点一：可以并用。这种观点认为，占有使用费是占用房屋本身应付的对价，补偿的是房东的直接损失（相当于租金损失）。而违约金是基于合同约定，惩罚的是逾期腾房这个违约行为，可能还包含了对房东其他损失（比如无法按时另租他人造成的损失）的预估和补偿。两者性质不同，法律关系也不同，可以同时主张。最高人民法院就有过类似的判例支持这种观点。

2. 观点二：不能并用，支持占有使用费。这种观点认为，既然已经支持了占有使用费（尤其是按市场价计算时），房东因未能及时收回房屋的损失（主要是租金损失）已经得到了弥补，再支持违约金就属于重复计算了。

3. 观点三：不能重复，以违约金为准（可调整）。这种观点认为占有使用费本质上也是损失的一种体现，和违约金是针对同一个行为（逾期占用）产生的后果。如果同时主张，属于重复。但可以支持违约金的主张，如果约定的违约金过高，法院可以根据实际损失（可以参考占有使用费）进行调整；如果违约金低于实际损失，房东可以请求增加。

我个人更倾向于第一种观点，即在合理范围内可以同时主张。为什么？

• 性质不同：占有使用费是对世权（物权）受侵害的一种补偿，针对的是占用这个事实状态；违约金是对人权（债权）的保障，针对的是不履行合同义务这个行为。一个是弥补实际使用价值的损失，一个是惩罚违约行为和补偿预期利益损失。
• 公平原则：逾期腾房本身就是一种过错行为，理应承担比正常履约更重的责任。如果只支付相当于租金的占有使用费，对违约方缺乏足够的惩戒，也不利于督促其尽快返还房屋。合同约定的违约金恰恰体现了这种惩罚和补偿功能。当然，如果约定的违约金确实过高，达到显失公平的程度，法院可以依法调整，但这不代表不能和占有使用费并存。
• 法律精神：我国民法典关于违约责任的规定，本身就兼具补偿性和一定的惩罚性。允许在补偿实际损失（占有使用费）之外，再根据合同约定追究违约金责任，符合鼓励交易、制裁违约的立法目的。

当然，这只是我的个人看法和倾向。具体到个案，法院如何判决，还需要结合合同的具体约定、双方的证据、损失的实际情况等多种因素来综合判断。

房东如何维权？实用步骤建议

说了这么多理论，回到现实。如果你真的不幸遇到了房屋被占用的情况，该怎么办？

1. 固定证据：这是最关键的一步。保留好租赁合同、租金支付记录、催告对方搬离的通知（最好是书面形式，如挂号信、律师函，或者保留好聊天记录、录音等电子证据）、房屋现状的照片或视频、收集周边市场租金的信息等。证据越充分，后续维权越有利。

2. 及时沟通协商：先尝试与占用人沟通，明确告知其行为的违法性以及需要承担的法律后果（包括支付占有使用费和可能的违约金），看能否协商解决。有时候，对方可能只是一时糊涂或者存在侥幸心理，明确的法律告知或许能促使其自行搬离。

3. 发正式催告函：如果沟通无效，建议委托律师发送正式的律师函。律师函能更清晰地阐述法律关系和法律后果，给对方施加压力，也为后续诉讼做好铺垫。

4. 提起诉讼：如果对方依然拒不返还房屋并支付相应费用，那就只能通过法律途径解决了。向房屋所在地的人民法院提起诉讼，要求对方：

   • 返还房屋；
   • 支付占用期间的房屋占有使用费（明确计算标准和金额）；
   • 如果合同有约定，同时主张逾期腾房的违约金；
   • 如果房屋有损坏，要求赔偿维修费用。

5. 申请强制执行：如果打赢了官司，拿到了生效判决，但对方还是耍赖不履行，可以向法院申请强制执行。

在这个过程中，有几点需要特别注意：

• 诉讼时效：主张占有使用费和违约金都有诉讼时效限制，一般是三年。要注意从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，不要拖延太久。
• 成本考量：打官司需要时间、精力和金钱成本（诉讼费、律师费、鉴定费等）。在决定起诉前，要评估一下维权的成本和可能获得的赔偿，有时候协商达成一个折中方案可能更符合经济效益。
• 心态调整：维权过程可能会比较漫长和曲折，保持冷静理性的心态很重要。不要因为一时气愤而做出不理智的行为，一切依法进行。

结语：法律是保护权利的武器，但需善用

房屋被占用，确实是一件令人糟心的事情。但遇到问题，抱怨和愤怒解决不了根本。了解相关的法律规定，知道自己有哪些权利，如何去主张，这才是关键。房屋占有使用费的计算、与违约金的关系，这些看似复杂的法律问题，其实都围绕着公平和诚信这两个基本原则。希望今天的分享，能让你在面对类似困境时，不再迷茫，能够更有底气地拿起法律武器，维护自己的合法权益。当然，最好的情况还是防患于未然，在签订租赁合同时就明确约定好相关条款，减少日后发生纠纷的可能。记住，法律永远是保护守法者的坚实后盾。