房屋征地拆迁找谁管？律师带你理清复杂部门脉络-聚合律师

引子：拆迁来了，我该找谁？

律师，我家这片说要拆了，天天有人来谈，一会儿说是街道的，一会儿又说是开发商的，还看到挂了个拆迁办公室的牌子，我这心里七上八下的，到底这事儿归谁管啊？我该找谁去问个明白？

类似这样的咨询，在我十五年的执业生涯中，几乎每年都会遇到。说实话，对于普通老百姓而言，一辈子可能也就经历一次拆迁，真到了那个时候，面对各种名头的机构和人员，感到迷茫和无助是非常普遍的。很多人下意识地认为，那个挂着拆迁办公室或者征收指挥部牌子的地方就是最终说了算的，但实际情况往往要复杂得多。坦白讲，征地拆迁这事儿，绝不是一个部门就能拍板定案的，它是一个涉及多个***职能部门协同作战的系统工程。

那么，这背后究竟是怎样一个运作体系？各个部门又扮演着什么样的角色？搞不清楚这些，就如同在迷宫里行走，不仅容易碰壁，更可能在关键时刻错失维护自身合法权益的机会。今天，我就结合自己处理过的一些案件和经验，给大家捋一捋这里面的门道。

谁是真正的拍板人？——市县级人民***的核心地位

首先，我们得明确一个核心主体：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，市、县级人民***是本行政区域内房屋征收与补偿工作的总负责人。这意味着，最终的征收决定是由市、县级***作出的，他们对整个征收补偿工作负总责。

你可能会问，那我们平时直接打交道的拆迁办算什么呢？这个拆迁办公室或者征收指挥部，通常是市、县级***为了具体执行某项征收工作而设立的临时机构，或者是***指定的房屋征收部门委托的房屋征收实施单位。它们是冲在一线的执行者，负责具体的调查、评估、协商、签约等事务性工作。但需要强调的是，他们的权力来源于市、县级***或者其指定的房屋征收部门的授权和委托。

所以，第一个关键点就是：要认识到市、县级人民***是征地拆迁的法定责任主体和决策主体。虽然我们不一定事事都直接找市长、县长，但理解这一点，有助于我们在后续的沟通和维权中，找准真正的责任方。

关键角色：房屋征收部门与房屋征收实施单位

既然市、县级***是总负责人，那具体组织实施工作的是谁呢？法律规定，市、县级人民***会确定一个房屋征收部门，来具体组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。这个房屋征收部门通常是哪个部门呢？实践中，很多地方是由住房和城乡建设局（住建局）来承担这个角色，但并非绝对，具体由当地市、县级***根据实际情况确定。

这个房屋征收部门非常关键，它是负责制定具体的征收补偿方案、组织评估、进行补偿协商、监督实施过程的法定机构。可以说，它是连接***决策和被征收人的重要桥梁。

更有意思的是，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位来承担具体的征收与补偿工作。这个实施单位，可能是***下属的事业单位，也可能是通过招标等方式确定的企业单位，它们往往就是我们直接接触到的拆迁办或相关公司。但是，法律明确规定，房屋征收实施单位不得以营利为目的，并且，房屋征收部门要对这些实施单位在委托范围内的行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。

这意味着什么？意味着即使你打交道的是某个拆迁公司，他们的行为也必须在法律和委托授权的框架内进行。如果他们的行为不当，最终的法律责任很可能还是要由委托他们的房屋征收部门来承担。我曾经代理过一个案件，委托人与征收实施单位就补偿问题僵持不下，对方工作人员态度蛮横，甚至有些威胁的意味。我们当时并没有过多纠缠于实施单位，而是直接向作为房屋征收部门的区住建局发出了律师函，明确指出实施单位的行为不当以及法律后果，很快，住建局就介入协调，事情得到了比较妥善的解决。这个案例告诉我们，找对责任主体非常重要。

不可或缺的参与者：自然资源、发改委及其他部门

除了市县***、房屋征收部门和实施单位这几个核心角色外，征地拆迁还离不开其他重要部门的参与和配合。

自然资源部门（原国土资源局）

这是土地管理的主管部门。在征地拆迁中，它的角色至关重要，尤其是在征地环节。比如：

负责土地利用总体规划的编制和管理，确保征地符合规划。
组织实施征地的前期准备工作，如土地现状调查、勘测定界等。
负责征地报批程序，特别是涉及农用地转为建设用地，需要经过省级甚至更高级别***的批准，这个环节通常由自然资源部门主导办理。
参与拟定征地补偿安置方案（特别是土地部分的补偿标准）。
负责办理征地后的土地权属变更登记。

简单来说，地怎么征，手续合不合法，土地补偿的大原则，自然资源部门是关键把关人。如果你对征地范围、土地性质认定、土地补偿标准等有疑问，找自然资源部门咨询或反映情况是比较对口的。

住房和城乡建设部门（住建局）

如前所述，住建部门常常被指定为房屋征收部门。即使不是，它在城市房屋拆迁（特别是国有土地上的房屋征收）中也扮演着重要角色：

负责城市房屋拆迁管理的相关政策制定和监督。
在一些项目中，可能负责核发房屋拆迁许可证（虽然现在更多是征收决定）。
监督拆迁过程中的建筑安全。
对房屋评估机构进行监管。
参与制定房屋本身（区别于土地）的补偿标准。

可以说，住建部门更多地关注房的问题，尤其是在城市规划区内。

发展和改革委员会（发改委）

这个部门看似离拆迁一线较远，但其实是源头之一。很多征地拆迁项目，都是为了某个具体的建设项目服务的，比如修路、建公园、盖医院学校等。这些项目是否能够立项，是否符合国民经济和社会发展规划，需要经过发改委的审批或核准。如果项目本身立项不合法，那么后续的征地拆迁也就失去了合法性基础。虽然普通人很少直接和发改委打交道，但了解这一点有助于从更宏观的层面审视拆迁的必要性和合法性。

其他相关部门

征地拆迁还可能涉及财政部门（负责补偿资金的拨付和监管）、农业农村部门（涉及农村集体土地征收时，负责维护农民权益，监督补偿落实）、民政部门（负责特殊困难群体的安置保障）、环境保护部门（负责项目环境影响评价）等等。它们各自在职责范围内发挥作用，共同保障征地拆迁工作的进行。

看到这里，你可能会觉得头大：这么多部门，我怎么分得清啊？别急，接下来我们看看实际的流程中，这些部门大致是怎么分工协作的。

拆迁流程：一步一步看清谁在负责

一个完整的征地拆迁项目，大致可以分为以下几个阶段，不同阶段的主导部门和侧重点有所不同：

项目启动与规划阶段：主要由发改委进行项目审批或核准，自然资源部门和规划部门进行用地预审和规划选址，确定项目是否可行，大致的用地范围在哪里。这个阶段普通群众一般较少直接参与。
征收前期准备阶段：这是非常关键的一步。由市、县级***组织，通常是房屋征收部门牵头，自然资源部门配合，对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。同时，会委托房地产价格评估机构对被征收房屋进行预评估，为制定补偿方案做准备。律师提醒：这个阶段的入户调查登记非常重要！一定要认真核对信息，确保自家房屋的面积、性质、附属物等都登记准确无误。我遇到过不止一个委托人，因为当初没重视这个环节，随便签了个字，后来发现面积算少了，或者违建部分没算补偿，再想去纠正就非常被动。务必拍照录像留存证据。
拟定补偿方案与征求意见阶段：房屋征收部门会根据调查结果和评估情况，拟定征收补偿方案，并在征收范围内公布，征求公众意见。方案内容通常包括补偿方式（货币补偿、产权调换）、补偿金额计算方法、签约期限、过渡方式和期限等。律师提醒：这是你表达诉求的重要机会！仔细研究补偿方案，如果认为不合理，一定要在规定的期限内提出意见。很多地方还规定了听证程序，如果对补偿方案有较大异议，符合条件的被征收人可以申请召开听证会。
作出征收决定阶段：市、县级***根据规划、计划、公众意见、补偿方案等，在满足法定条件（如公共利益需要、补偿费用足额到位、社会稳定风险评估通过等）后，作出房屋征收决定，并予以公告。征收决定一旦作出，就具有法律效力。
评估与协商签约阶段：征收决定公告后，会由具有相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋的价值进行评估，并向被征收人出具评估报告。房屋征收部门（或其委托的实施单位）会根据评估结果和补偿方案，与被征收人协商签订补偿协议。律师提醒：对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内申请复核评估；对复核结果仍有异议，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。协商签约是博弈的关键环节，务必保持理性，明确自己的底线和诉求，必要时可以寻求专业律师的帮助。千万不要在被胁迫、欺骗或没完全搞懂协议内容的情况下签字。
补偿与搬迁阶段：签订补偿协议后，按照协议约定支付补偿款或提供安置房，并完成搬迁。选择货币补偿的，补偿款应及时足额支付；选择产权调换的，要明确安置房的位置、面积、交付时间等。
强制执行阶段（如无法达成协议）：如果在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确，房屋征收部门会报请作出征收决定的市、县级人民***，依照补偿条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。如果在法定期限内不申请复议或诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的市、县级人民***依法申请人民法院强制执行。需要特别强调的是，现在已经没有行政强拆了，合法的强制执行必须由人民法院作出裁定并组织实施。

通过了解这个大致流程，我们可以看到，从调查登记、方案制定、协商签约到补偿落实，房屋征收部门（及其实施单位）是贯穿始终的主要执行者。而自然资源部门在土地审批和登记环节发挥作用，发改委在项目源头把关，市县***则是最终的决策者和责任人。

常见误区与律师忠告

在实践中，我发现很多被征收人容易陷入一些误区，这里也想提醒大家几点：

误区一：只认拆迁办，不问背后是谁。一定要搞清楚和你谈判签约的拆迁办或公司，是哪个部门委托的，最终的责任主体是谁。这样在沟通和维权时才能找对方向。
误区二：只关心总价，不细看构成。补偿款通常包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿（针对经营性房屋）以及各种奖励和补助。要弄清楚每一项是怎么计算的，依据是什么，避免被打包价忽悠。
误区三：口头承诺轻信，不落实书面。拆迁过程中，一些工作人员可能会给出各种口头承诺，比如以后给你多分点面积、保证安置房位置好等等。记住，只有白纸黑字写进补偿协议的内容才具有法律约束力。所有重要的承诺，都要求写入协议。
误区四：错过法定时限，权利睡着。无论是对补偿方案提意见、申请听证，还是对评估结果申请复核、鉴定，亦或是对补偿决定申请复议、提起诉讼，都有严格的时间限制。一旦错过，可能就丧失了相应的权利。务必留意相关文件通知上的期限。
误区五：情绪激动对抗，忽视理性维权。面对拆迁，情绪激动可以理解，但采取过激行为往往于事无补，甚至可能触犯法律。最有效的方式是保持冷静，了解政策法规，收集证据，通过合法的途径，如协商、申请信息公开、行政复议、行政诉讼等方式来维护自己的权益。