征信记录花了还能用房子二次抵押贷款吗？

引言：当征信花遇上二次抵押的难题

最近总有朋友或者客户忧心忡忡地来问我，说自己手头有点紧，想用名下还在还贷的房子再申请一笔抵押贷款，也就是所谓的房屋二次抵押。但问题是，他们的个人征信报告似乎不太干净，用行话讲就是征信花了。这种情况，银行或者其他金融机构还会批准吗？这确实是一个非常现实且让人焦虑的问题。坦白讲，在当前的金融环境下，个人征信的重要性日益凸显，它就像一张经济身份证，记录着我们的信用足迹。一旦这张身份证上出现了瑕疵，很多金融活动都会受到影响，房屋二次抵押自然也不例外。

什么是征信花？它和严重逾期有何不同？

在深入探讨之前，我们得先弄明白什么是征信花。很多人一听到征信有问题就以为是上了黑名单，其实不完全是。所谓的征信花，通常指的是个人征信报告中存在一些不良的信号，但未必是那种极其严重的逾期不还。它可能包括：

• 短期内征信查询次数过多：比如，你可能在短时间内申请了多家银行的信用卡或者网络贷款，每次申请，机构都会查询你的征信，留下查询记录。查询次数过于密集，会让银行觉得你最近非常缺钱，风险较高。

• 存在少量、短期的逾期记录：可能是一两次忘记还信用卡，晚了一两天，虽然金额不大，也补上了，但记录依然存在。

• 负债比例过高：名下有多笔贷款或信用卡账单尚未还清，总负债额度相对于你的收入来说偏高。

• 小额贷款记录过多：频繁使用各种网络小额贷款产品，即使按时还款，也可能让银行觉得你的财务状况不稳定。

征信花跟那种连续数月不还款、被起诉甚至被列入失信被执行人名单的征信黑是有本质区别的。征信花更像是一种亚健康状态，虽然不致命，但确实会影响银行对你信用状况的评估。

银行视角：为什么征信花申请二次抵押这么难？

站在银行的角度思考，他们为什么对征信花的借款人如此谨慎呢？

首先，风险控制是核心。银行发放贷款，最根本的目的是盈利，而盈利的前提是本金和利息能够安全收回。个人征信报告是评估借款人还款意愿和还款能力的关键依据。征信花意味着借款人的信用行为存在不确定性，或者财务状况可能比较紧张，这无疑增加了银行的放贷风险。银行需要对储户的资金负责，不可能轻易将钱贷给风险较高的客户。

其次，二次抵押本身的风险就更高。房屋二次抵押，意味着这套房产上已经存在一个抵押权（通常是首次购房按揭贷款的银行）。如果借款人未来无法偿还债务，需要拍卖房产来清偿时，第一次抵押的债权人（一抵银行）拥有优先受偿权。只有在一抵的本息全部清偿后，剩余的拍卖款才能用于偿还二次抵押的贷款。对于办理二次抵押的银行（二抵银行）来说，他们承担的风险天然就比一抵银行要大。因此，他们对借款人的资质审核自然会更加严格，征信花无疑是一个减分项。

再次，监管要求趋严。近年来，金融监管部门对于银行信贷风险管理的要求越来越高，尤其是在房地产相关的贷款领域。银行在审批贷款时，必须严格遵守各项规定，个人征信是其中硬性的审核指标之一。很多银行内部的风控模型，对于征信查询次数、逾期记录等都有明确的量化标准，一旦超过阈值，系统可能直接就拒绝了。

我曾经手过一个案子，当事人是一位做生意的小老板，前几年生意不错，买了套大房子。后来资金周转不开，想做二次抵押。房子价值是够的，也有稳定的经营流水，但问题就出在征信上。他为了应急，短时间内在好几个网络平台上申请了贷款，虽然金额都不大，也都按时还了，但征信报告上密密麻麻全是查询记录。结果，跑了好几家主流银行，都被拒之门外，理由都是综合信用评分不足，近期征信查询过于频繁。这让他非常懊恼，觉得银行不近人情，但从银行风控的角度看，这种担忧并非没有道理。

征信花的情况下，从银行获得二次抵押的可能性有多大？

说了这么多困难，那是不是征信花就彻底没希望从银行获得二次抵押贷款了呢？也不能完全这么说，但确实是非常困难。

一般来说，银行对于二次抵押贷款申请人的征信要求，通常会比首次按揭贷款更高。如果你的征信花仅仅是查询次数略多，或者只有一两次金额极小的非恶意短期逾期（比如晚了一两天），并且已经结清，同时你又能提供充足的资产证明、稳定的高收入流水，并且房屋的可抵押空间（房屋评估价值减去一抵剩余本金）足够大，那么理论上，某些风控政策相对宽松或者正在做业务推广的银行分支机构，或许存在一丝可能性。但这绝对是小概率事件，需要天时地利人和。

大多数情况下，如果你的征信报告显示近期（通常是近半年或一年内）查询次数过多（比如超过了银行内部设定的阈值，有的银行可能是6次，有的可能是10次），或者存在连三累六（连续三个月逾期或累计六次逾期）的记录，哪怕只是信用卡的小额逾期，想通过银行的二次抵押审批都非常渺茫。很多银行的系统初审环节可能就直接把你过滤掉了。

需要特别注意的是，所谓的养征信是一个需要时间和耐心的过程。如果你征信花了，想通过银行贷款，唯一的办法就是在接下来的至少3到6个月，甚至更长时间内，停止一切不必要的贷款和信用卡申请，减少征信查询次数，并且确保所有已有的贷款和信用卡都按时足额还款。用良好的信用行为逐渐覆盖掉不良记录，让征信报告慢慢干净起来。指望马上就能修复征信并通过银行审批，是不现实的。

银行此路不通，还有其他选择吗？——非银行金融机构的诱惑与风险

当银行的大门几乎关上时，一些急需资金的朋友可能会考虑转向非银行金融机构，比如一些小额贷款公司、融资担保公司或者所谓的线下贷款机构。这些机构通常对征信的要求会比银行宽松一些，有的甚至宣称不看征信。对于征信花的借款人来说，这似乎是一线生机。

但是，我必须在这里敲响警钟！选择非银行金融机构办理房屋二次抵押，务必慎之又慎。原因如下：

1. 高昂的利息和费用：这些机构的资金成本通常比银行高，因此他们提供的贷款利率也会远高于银行。除了利息，往往还会收取各种名目的手续费、服务费、管理费等，综合借款成本可能高得惊人。我见过年化利率超过20%甚至更高的案例，这对于借款人来说是沉重的负担。

2. 不规范的操作和潜在陷阱：部分非银行机构的操作流程可能不够透明和规范，合同条款中可能隐藏着一些不利于借款人的霸王条款或者收费陷阱。一旦发生纠纷，借款人往往处于弱势地位。

3. 更高的法律风险：如果遇到不法机构，甚至可能涉及套路贷，最终导致借款人不仅没解决资金问题，反而背上更重的债务，甚至失去房产。我代理过一个案件，当事人就是通过一家不太正规的中介办理了二次抵押，签了一堆自己都没完全看懂的文件，结果发现实际利率远超约定，还款过程中稍有延迟就被暴力催收，最后房子被低价处置，损失惨重。

所以，说实话，如果不是万不得已，或者没有十足的把握能够识别机构的正规性和承受高昂的成本，我非常不建议征信花了的朋友轻易尝试通过非银行渠道进行房屋二次抵押。这往往是饮鸩止渴，可能会带来更大的麻烦。

办理房屋二次抵押，还需要满足哪些基本条件？

抛开征信问题，即使你的信用记录良好，想要办理房屋二次抵押，也需要满足一些基本条件：

• 房屋类型：通常要求是已经取得房产证的现房，期房一般无法办理二次抵押。

• 房屋所有权清晰：房屋产权必须明确，没有争议和纠纷。

• 具备可抵押空间：这是核心条件。房屋的当前评估价值必须大于首次抵押贷款的剩余本金，并且这个差额要达到银行或机构要求的最低额度。通常，二次抵押的贷款额度是（房屋评估价值*抵押率）-一抵剩余本金。这个抵押率各家机构不同，一般住宅可能在60%-70%左右。

• 借款人资质：除了征信，还需要借款人具有完全民事行为能力，有稳定合法的收入来源和按期偿还贷款本息的能力。

• 一抵银行可能需要知情或同意：虽然法律规定二次抵押不必须经过一抵权人同意，但在实践中，很多银行的首次抵押贷款合同中会约定，办理二次抵押需要征得一抵银行的同意或至少是书面告知。办理前最好查阅一下自己的一抵合同条款。

律师的几点忠告：三思而后行

作为一名处理过不少借贷纠纷案件的律师，我想给那些因为征信花而考虑二次抵押的朋友几点忠告：

第一，正视征信问题，积极修复。不要抱有侥幸心理。征信花了，首先要做的是找出原因，如果是自己的不良习惯造成的，立刻改正。按时还款，控制负债，减少不必要的查询。这是一个需要时间和耐心的过程，但这是最稳妥、最根本的解决之道。

第二，审慎评估资金需求和还款能力。二次抵押意味着增加负债。在申请前，冷静地问问自己：这笔钱真的非借不可吗？有没有其他风险更低的融资或解决方案？如果借了，我是否有稳定可靠的还款来源？千万不要为了解决眼前的困难而背上无法承受的长期负担。

第三，远离非法金融活动。对于那些打着不看征信、快速放款旗号的机构，要保持高度警惕。天上不会掉馅饼，过于宽松的条件背后往往隐藏着巨大的风险。寻求贷款，一定要选择正规的、有持牌资质的金融机构。

第四，必要时寻求专业帮助。如果你对自己的情况把握不准，或者对贷款流程、合同条款不理解，可以咨询专业的律师或财务顾问。花一点咨询费，或许能帮你避免更大的损失。

结语：信用是金，谨慎抉择

总而言之，征信花了想办理房屋二次抵押贷款，无疑是困难重重。银行渠道基本很难走通，非银行渠道则风险与成本并存。面对这种情况，最明智的选择或许不是急于寻找贷款渠道，而是先着力改善自身的信用状况和财务管理能力。信用如同空气和水，平时可能感觉不到它的存在，一旦失去或受损，才会发现寸步难行。保护好自己的征信，量入为出，谨慎负债，这不仅是对自己负责，也是对家庭和社会负责。在做任何重大的财务决策之前，请务必三思而后行。