业主必读：物业服务范围全解析与避坑指南-聚合律师

各位同行，各位业主朋友们，大家好。作为一名在法律实务界摸爬滚打十余年的老法律人，今天想跟大家聊聊一个看似简单，实则纠纷不断的领域——物业服务。

别看“物业”这两个字好像每天都挂在嘴边，但真要细究起来，恐怕不少业主，甚至包括一些非诉律师朋友，对物业服务的边界和内容都有些模糊。今天，咱们就来好好捋一捋，物业公司到底该干啥？不该干啥？

立法原意：物业管理的核心是什么？

要理解物业服务，得先回到法律的本源。《民法典》对物业管理给出了明确定义：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。”

这段话信息量很大，我给大家提炼几个关键词：

业主主导：物业管理的核心是服务业主，为业主服务。业主通过选聘物业公司或自行管理的方式来实现。
建筑物及其附属设施：物业服务的对象是房屋建筑以及相关的配套设施，例如小区绿化、道路、公共照明等。
维修、养护、管理：物业公司的职责是“管家”，负责日常的维护、保养和管理，确保物业的正常运行和保值增值。
环境卫生和秩序：维护小区的环境卫生和公共秩序，保障业主安居乐业。

说白了，物业管理就像一个“小区大管家”，受业主委托，负责小区公共区域的日常运营和维护，让业主住得舒心、安心。

物业服务的“基本款”与“升级包”

那么，这个“大管家”具体都负责哪些事务呢？根据现行规定和行业惯例，物业服务可以分为“基本业务”和“专项业务”两大类。

“基本款”服务

“基本款”服务，也就是我们常说的基础物业服务，主要包括：

房屋建筑物的维护、修缮与改造： 这可不是指你家墙皮脱落物业来给你铲墙皮（那是你自己的事儿），而是指房屋共用部位的维护，比如外墙的公共部分、楼梯间、屋顶等等。
物业附属设备、设施的维护、保养与更新： 像小区里的电梯、消防设施、监控系统、公共照明等等，这些设备的日常维护保养和定期更新，都是物业的责任。别小看这些，电梯要是三天两头出问题，消防设施形同虚设，那可是关系到全体业主生命财产安全的大事。
相关场地的维护与管理： 小区内的道路、绿化、停车场、公共活动场地等，物业要负责保洁、养护和管理，保持整洁有序。
消防设备的维护、养护与更新： 消防安全重于泰山，物业必须定期检查、维护、更新消防设备，确保其处于良好状态。

这些“基本款”服务，是物业公司必须提供的，也是构成物业费的主要成本支出。

“升级包”服务——专项业务

除了“基本款”，物业服务还有一些“升级包”，也就是“专项业务”，通常需要业主额外付费或者在物业服务合同中特别约定，主要包括：

治安保卫： 小区保安、门岗值守、巡逻、监控、突发事件处理等等。这直接关系到小区的安全感，也是很多业主非常看重的服务。
清扫保洁： 小区公共区域的日常清扫、垃圾分类收集清运等。一个干净整洁的小区环境，谁不喜欢呢？
庭院绿化： 公共绿地的养护、修剪、补种等。绿化搞好了，小区颜值都提升不少。
车辆管理： 小区车辆进出管理、停车秩序维护等。停车难是城市通病，物业在车辆管理方面做得好不好，直接影响业主的停车体验。
设施设备维护： 对物业管理区域内的公共场地、设施设备进行维修、养护和管理。这个和基本款里的“维护、保养与更新”略有重叠，但更侧重于日常的维修和养护，确保设施设备的正常使用。

需要注意的是，“升级包”服务并非物业的“标配”，具体提供哪些专项服务，以及收费标准，都需要业主和物业公司在物业服务合同中明确约定。

业主、开发商、物业公司：责任边界划清了吗？

实务中，物业纠纷 -责任划分不清。很多业主，甚至一些律师朋友，都容易把开发商、物业公司、业主自身的责任混淆。

开发商的“锅”：房屋质量保修

房屋质量问题，例如墙体裂缝、漏水、防水问题等等，这些都是开发商的责任，跟物业公司关系不大。当然，前提是在房屋保修期内。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》，房屋建筑工程的最低保修期限是：

地基基础和主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限。
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏：5年。
供热与供冷系统：2个采暖期、供冷期。
电气系统、给排水管道、设备安装：2年。
装修工程：2年。

保修期内，如果房屋出现质量问题，业主应该找开发商要求维修。如果开发商拖着不修或者维修不到位，业主可以向建设行政主管部门投诉，甚至提起诉讼。

当然，实务中，很多小区的物业公司都是开发商自己的关联企业，这就导致业主容易把对开发商的不满迁怒于物业公司。但客观来讲，物业公司和开发商是不同的法律主体，责任不能混淆。

业主的“自留地”：户内问题

业主家里的门窗、水电线路、洁具卫浴等户内设施，属于业主自行管理和维护的范围。物业公司一般不负责业主户内的维修，除非物业合同另有约定，或者业主委托物业公司进行有偿维修服务。

很多业主容易把户内问题也归咎于物业公司，觉得“交了物业费，啥都该管”。但这是典型的认知误区。物业费是用于小区公共区域的维护和管理，不是你家里的“万能维修基金”。

当然，如果户内问题涉及到公共管线或者影响到其他业主，例如楼上漏水，影响到楼下，这时物业公司就需要介入协调处理了。

物业公司的“责任田”：公共区域管理

物业公司真正负责的，是小区公共区域的管理和服务，包括前面提到的“基本款”和“升级包”服务。具体来说，物业负责管理的房屋公用部位和共用设施设备主要有：

房屋公用部位： 房屋的基础、承重墙体、梁、板、柱、屋顶、楼梯间、通道、外墙面等。
共用设施设备： 非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、电梯、避雷装置、电气线路、消防器具等。

这些公共部位和设施设备的日常维护、保养、维修、更新，都是物业公司的责任。如果物业公司没有尽到管理义务，导致公共区域出现问题，例如电梯故障频发、小区绿化荒芜、公共照明损坏等，业主可以要求物业公司整改，甚至追究物业公司的违约责任。

避坑指南：如何签订一份靠谱的物业服务合同？

要避免物业纠纷，签订一份清晰、明确、可操作的物业服务合同至关重要。作为法律人，我给大家几点建议：

明确服务内容和标准： 合同中要详细列明物业公司提供的具体服务项目，以及各项服务的质量标准。例如，保安巡逻频次、保洁次数、绿化养护标准、设备维修响应时间等等，越细致越好。
约定物业费标准和调整机制： 物业费的收费标准、支付方式、调整机制（例如是否可以随物价上涨而调整）等，都要在合同中明确约定。
细化违约责任： 明确物业公司未按合同约定提供服务或者服务质量不达标的违约责任，例如业主可以要求减免物业费、赔偿损失等等。
设立争议解决机制： 约定物业纠纷的解决方式，例如协商、调解、仲裁、诉讼等。
关注合同期限和解除条件： 明确物业服务合同的期限，以及业主在哪些情况下可以解除合同，例如业主大会决议解聘物业公司、物业公司严重违约等等。

总之，物业服务合同是业主和物业公司权利义务的“圣经”，签订合同时一定要字斟句酌，不留模糊地带。最好能请专业律师进行审核，确保合同条款合法合规，切实维护业主权益。