买二手房要交哪些税？全流程费用解析与省钱技巧

前几天，一个朋友找到我，急匆匆地说自己看中了一套二手房，价格谈得差不多了，却在签合同前被中介一句‘税费另算’搞得晕头转向。他问我：‘买二手房到底要交哪些税？这些钱谁来掏？有没有省钱的办法？’我笑了笑，觉得这事儿还真得好好聊聊，毕竟在司法实践中，这种问题我见得太多了。

买二手房不像买菜，交钱拿货就完事儿。除了房款，税费可是个不小的开支，有时甚至能让人望而却步。今天，我就从一个老法律人的角度，带你把这些税费捋清楚，顺便分享点实战经验和省钱小技巧。

二手房交易中的税费清单

先说结论，买二手房涉及的税费主要包括契税、增值税、个人所得税和印花税等。这些税怎么收、谁来交，可不是随便拍脑袋决定的，而是有明确的法律依据。我先把它们逐一拆解开。

1. 契税：买家逃不掉的‘大头’

契税是买房过程中最常见的一项税，根据《中华人民共和国契税法》第3条规定，契税税率一般在1%-3%之间，具体多少得看房子的情况。简单来说：

• 首套房，面积90平米以下，税率1%；90平米以上，税率1.5%。
• 二套房，面积90平米以下还是1%，但90平米以上就涨到2%。
• 三套及以上，或者北上广深这些城市，税率可能直接按3%算。

举个例子，我有个客户在上海买了一套120平米的二手房，算二套，成交价500万，契税就是500万×2%=10万。这笔钱，通常是买家掏腰包，因为法律和市场惯例都这么定。

不过，契税有时也能减免，比如一些地方对首套刚需房有优惠政策。你买房时不妨问问中介或去税务局查查，别稀里糊涂多交了。

2. 增值税：卖家的小负担

增值税的前身是营业税，2016年‘营改增’后改成了现在这名字。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），普通住宅满2年就能免征增值税，不满2年则按成交价的5.6%全额征收。

我记得有次帮一个卖家处理纠纷，他房子买了才1年就急着卖，成交价200万，结果增值税交了200万×5.6%=11.2万，心疼得不行。这笔税一般由卖家承担，但有些卖家会把这成本转嫁给买家，合同里写‘净到手价’，你得睁大眼睛看清楚。

3. 个人所得税：满五唯一的救命稻草

个人所得税是二手房交易里最容易让人纠结的一项。根据《个人所得税法》第2条和相关政策，卖房收入减去原值和合理费用后的差额，要按20%交税。但有个关键点：如果房子满5年且是卖家唯一住房（俗称‘满五唯一’），就能免税。

我有个案子，卖家拿着一套住了6年的老房子，家庭唯一住房，卖了300万，愣是一分个税没交。可如果不满5年，差额100万的话，就得交20万。这差别大了去了。所以，买房时问问房龄和卖家情况，能省不少钱。

4. 印花税和其他小费用

印花税现在基本免了，按《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），普通住宅交易印花税暂免。不过，交易过程中还可能有评估费、登记费、中介费这些杂七杂八的费用，加起来几千块跑不了。

谁来交税？规则背后的博弈

税费谁掏，听起来简单，实际操作却像一场小型谈判。法律上，契税归买家，增值税和个税归卖家，但现实中，买卖双方经常‘你来我往’。比如，卖家说‘我这房子满五唯一，税少，你得多出点’，买家反驳‘我已经掏了契税，凭啥再多承担’。

我处理过一个案子，买家小李看中一套房，谈好价280万，结果过户时发现房子不满2年，增值税得10多万。卖家死活不肯降价，最后小李多掏了5万才成交。这种情况，合同条款写清楚最重要，不然打起官司来，法官也只能看约定。

案例分析：税费怎么影响交易

说个真事儿。去年，我帮一个客户买房，房子在广州，面积100平米，成交价400万。买家是二套房，契税400万×2%=8万。卖家房子买了3年，不满5年但超过2年，免了增值税，可个税算下来（400万-原值250万）×20%=30万。卖家一看这数字，差点没晕过去。

最后怎么解决的？双方协商，卖家降价10万，买家分担5万个税，总算签了合同。这事儿告诉我，税费高低直接决定交易能不能成，谈价时得把税算进去。

省钱技巧：你不知道的门道

买二手房交税是刚需，但省钱也有路子。我总结了几个实战经验，给你参考：

1. 挑满五唯一的房子
这几乎是零成本省税的王道。增值税、个税全免，买家压力小，卖家也乐意出手。

2. 查地方优惠政策
有些城市对首套房有补贴，或者契税减半。我有个客户在成都买房，赶上政策优惠，契税省了1万多。

3. 合理分担税费
别一味让对方全掏，适当妥协能加快交易。比如增值税高时，买家分担一点，卖家可能愿意降价。

4. 避开不满2年的房
增值税5.6%可不是小数目，除非房子真便宜，不然不如等等再出手。

当然，具体操作还得看市场行情和双方意愿。税费这东西，说白了就是个数字游戏，谁算得精，谁占便宜。

交易流程中的税费节点

税费不是一口气交完的，得跟着流程走。一般来说：

• 签合同前：算好总费用，别签了才发现钱不够。
• 过户时：契税、个税这些得在房管局交，带齐证件和现金。
• 拿到房产证后：有些地方要补交小额费用，比如登记费。

我见过有人过户时忘带钱，愣是拖了一个月才办完手续，急得像热锅上的蚂蚁。所以，提前准备好，别给自己找麻烦。

写在最后

买二手房交税这事儿，说复杂不复杂，说简单也不简单。关键是弄明白每项税的来龙去脉，再根据自己的情况灵活应对。你是不是也遇到过税费的困惑？下次买房时，不妨多问一句‘这房子税费怎么算’，说不定就能省下一笔不小的开支。

我干这行十几年，见多了因为税费谈崩的交易，也帮了不少人算清这笔账。希望这些经验能帮到你，让你在买房的路上少走点弯路。毕竟，房子是大事，钱得花在刀刃上，对吧？