借名买房纠纷如何维权实际出资人权益保护全攻略

借名买房是指实际出资人因各种原因借用他人名义购买房产并登记在他人名下的行为。这种做法在实践中较为常见但也容易引发纠纷。当借名人与出名人之间产生矛盾实际出资人该如何维护自己的权益本文将从法律角度全面解析借名买房纠纷的维权策略。

一、借名买房的法律性质与风险

借名买房在法律上属于一种特殊的民事法律关系实质是实际出资人与名义购房人之间的内部约定。这种行为存在以下法律风险

1. 合法性风险

某些类型的借名买房行为可能违反法律规定。例如借名购买经济适用房、限购政策下的借名买房等这些行为可能被认定为规避国家政策的无效行为。

2. 权属争议风险

由于房屋产权登记在出名人名下实际出资人在法律上并不享有物权仅能基于双方约定主张债权。一旦出名人违约实际出资人的权益保障存在较大不确定性。

3. 第三人善意取得风险

如果出名人将房屋擅自出售给善意第三人且已办理产权过户手续实际出资人可能面临无法追回房屋的风险。

二、借名买房纠纷的常见类型

1. 出名人拒绝返还房屋

这是最常见的纠纷类型。出名人利用房屋登记在自己名下的优势拒绝按约定将房屋过户给实际出资人甚至否认借名买房关系的存在。

2. 出名人擅自处分房屋

出名人未经实际出资人同意将房屋出售、抵押或出租给第三人导致实际出资人无法正常使用房屋或面临房屋被他人取得的风险。

3. 借名买房行为被认定无效

因违反法律强制性规定借名买房行为被认定无效双方需要对后果进行处理包括返还财产、赔偿损失等。

三、实际出资人的维权策略

1. 证据收集维权的关键

在借名买房纠纷中证据是维权的关键。实际出资人应当收集以下证据

• 借名买房协议或声明证明双方存在借名买房的合意
• 购房款支付凭证银行转账记录、现金收据等证明实际出资事实
• 贷款还款记录如有按揭贷款收集还款凭证证明由实际出资人承担还款责任
• 房屋装修、缴纳物业费等凭证证明实际占有使用房屋的事实
• 双方沟通记录短信、微信、邮件等证明借名买房关系

2. 诉讼策略选择

根据不同情况实际出资人可以选择不同的诉讼策略

(1) 确认合同有效要求履行过户义务

如果借名买房行为不违反法律强制性规定实际出资人可以请求法院确认借名买房协议有效并要求出名人履行过户义务。

(2) 确认合同无效主张财产返还

如果借名买房行为违反法律强制性规定如借名购买经济适用房实际出资人可以请求确认借名买房协议无效并要求返还购房款及合理补偿。

(3) 主张不当得利

当出名人已将房屋出售给第三人且无法追回时实际出资人可以主张不当得利要求出名人返还因出售房屋所获得的利益。

3. 诉讼请求的合理设计

在提起诉讼时实际出资人应当根据具体情况合理设计诉讼请求

• 主位请求要求确认借名买房协议有效出名人配合办理房屋过户手续
• 备位请求如主位请求不能得到支持要求出名人返还购房款及房屋增值部分
• 损失赔偿要求赔偿因出名人违约导致的各项损失

四、典型案例分析

案例一借名购买经济适用房的处理

林晓美借用刘思霞名义购买经济适用房并支付全部购房款。后刘思霞拒绝配合过户并要求林晓美腾退房屋。法院认定

1. 借名购买经济适用房违反国家政策合同无效

2. 合同无效后刘思霞应返还林晓美购房款及相关费用

3. 考虑到林晓美支付全部购房款刘思霞应按照过错程度给予林晓美相应的房屋增值补偿款

最终林晓美获得了购房款返还及大部分房屋增值差价损失的赔偿。

案例二借名买房用于银行贷款的处理

周丽萍因年龄原因不符合银行贷款条件将自己的房屋以”买卖”名义登记在陈杰名下以便获取银行贷款。后陈杰将其中一套房屋出售并据为己有。法院认定

1. 双方签订的《存量房屋买卖合同》欠缺真实房屋买卖意思应属无效

2. 合同无效后陈杰应返还因合同取得的财产

3. 陈杰需将出售房屋所得款项扣除归还银行贷款部分返还给周丽萍

五、借名买房纠纷的预防措施

1. 慎重选择出名人

选择出名人时应当慎重最好是关系稳定、信任度高的亲友。避免选择与自己关系不稳定或存在利益冲突的人作为出名人。

2. 签订完善的书面协议

借名买房前双方应当签订详细的书面协议明确约定

• 借名买房的目的和原因
• 房屋的实际出资情况
• 房屋的使用权归属
• 房屋过户的时间和条件
• 违约责任

3. 保留完整的证据链

实际出资人应当妥善保管所有与借名买房相关的证据包括

• 借名买房协议原件
• 购房款支付凭证
• 贷款还款记录
• 房屋交付使用的证明

4. 及时办理过户手续

一旦条件允许实际出资人应当及时要求出名人配合办理房屋过户手续避免因时间推移导致纠纷复杂化。

六、结语

借名买房虽然在特定情况下能够解决实际问题但潜在的法律风险不容忽视。实际出资人应当充分了解借名买房的法律风险做好预防措施一旦发生纠纷及时采取有效的维权策略保护自身合法权益。

在处理借名买房纠纷时法院通常会综合考虑双方的过错程度、实际出资情况、房屋占有使用状况等因素在法律框架内尽可能保护实际出资人的合法权益。实际出资人只要掌握充分证据选择正确的诉讼策略通常能够获得相应的法律保护。