宅基地纠纷：转让、继承与确权实务

哎，老张，听说你家那块宅基地卖给城里人了？这可不行啊！类似这样的对话，在农村并不少见。宅基地，作为农民安身立命之本，承载着太多复杂的情感与利益纠葛。近年来，随着城镇化进程加速，涉及宅基地的纠纷日益增多，成为社会关注的热点问题。今天，咱们就好好聊聊这宅基地转让、继承与确权的那些事儿。

记得几年前，我曾代理过一起宅基地纠纷案件。委托人王先生是位老实巴交的农民，几年前将自家闲置的宅基地租给了一位外村人李某，双方签订了一份所谓的租赁协议，约定租期99年，李某一次性支付了租金。几年后，该地块面临拆迁，巨额的拆迁补偿款让王先生后悔不已，他这才意识到，这份协议本质上就是变相买卖宅基地。于是，他找到我，希望能要回宅基地。这起案件，让我对宅基地问题的复杂性有了更深刻的认识。

一、宅基地转让的雷区

宅基地转让，远非一手交钱，一手交地那么简单。根据我国现行法律规定，宅基地属于农民集体所有，村民只享有使用权，且这种使用权具有很强的人身依附性。《中华人民共和国土地管理法》明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。这意味着，宅基地的转让，有着严格的限制。

那么，哪些情况下宅基地转让合同会被认定为无效呢？

1. 向本集体经济组织以外的成员转让宅基地。这是最常见的一种无效情形。根据房地一体原则，宅基地上的房屋买卖，实际上也包含了宅基地使用权的转让。如果受让方不是本集体经济组织的成员，那么该转让合同将被认定为无效。正如（2019）最高法行申368号案例中，黄某并非本村村民，其与该村村民签订的以房屋抵还借款的协议，被最高人民法院认定为无效。
2. 未经法定程序审批的宅基地转让。即使是本集体经济组织成员之间的宅基地转让，也并非可以随意进行。根据相关规定，宅基地转让必须征得集体经济组织同意，并经过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。未经审批的转让行为，同样无效。
3. 一户多宅情况下的宅基地转让。如果出让方已经拥有一处宅基地，再将其多余的宅基地转让，即便受让方是本集体经济组织成员，该转让行为也可能被认定为无效，因为它违反了一户一宅的政策。

有人可能会问，如果双方签订了宅基地转让协议，但事后受让方将户口迁入了该村，是否就能规避法律风险呢？答案是：不一定。虽然（2019）最高法行申1095号案例中，孙松森购得宅基地上房屋后，将户籍迁入该村，最终获得了拆迁补偿安置待遇。但这种情况具有特殊性，需要结合具体案情综合判断。并非所有迁入户口的行为都能洗白之前的非法转让。

这里要特别提醒大家，有些所谓的租赁协议，实际上是变相的宅基地买卖。比如，约定租期几十年甚至上百年，一次性支付巨额租金，这其实就是挂羊头卖狗肉，逃避法律监管。这类协议，一旦发生纠纷，很可能被认定为无效。

二、宅基地继承的迷雾

宅基地能否继承？这个问题，困扰着很多人。我国《继承法》并没有明确规定宅基地使用权可以作为遗产进行继承。但根据房地一体原则，宅基地上的房屋作为公民的合法财产，是可以继承的。而房屋的继承，必然涉及到宅基地使用权的归属问题。

实践中，宅基地继承问题，往往与继承人的身份密切相关。

• 如果继承人是本集体经济组织成员，且符合宅基地申请条件，那么，继承房屋后，可以继续使用该宅基地。
• 如果继承人是本集体经济组织成员，但不符合宅基地申请条件（比如已经拥有宅基地），那么，继承房屋后，宅基地使用权如何处理，存在争议。一种观点认为，可以继续使用，但不得翻建、改建、扩建；另一种观点认为，应当由集体经济组织收回宅基地使用权。
• 如果继承人不是本集体经济组织成员（比如城镇居民），那么，原则上只能继承房屋，不能继承宅基地使用权。但根据地随房走原则，在房屋存续期间，可以继续使用宅基地。但房屋一旦灭失（如自然坍塌、拆除等），宅基地使用权将由集体经济组织收回。（2019）最高法行申84号案例就体现了这一裁判规则。

值得注意的是，即使是城镇居民继承了农村的房屋，在房屋存续期间，也享有相应的权利。如果因房屋引发行政纠纷，一般也具有原告主体资格。但如果房屋已经翻盖或者灭失，则可能丧失诉权。

三、宅基地确权的困境

宅基地确权，是近年来农村土地制度改革的重要内容。然而，由于历史遗留问题、政策变化等原因，宅基地确权过程中，也面临着诸多困境。

首先，一户多宅问题是确权的一大难题。由于历史原因，一些农村家庭存在多处宅基地的情况。在确权过程中，如何认定这些宅基地的合法性，如何进行处置，是一个复杂的问题。

其次，宅基地面积超标问题也较为普遍。根据规定，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在实际操作中，很多宅基地面积都超过了标准。对于超标部分，如何处理，也是一个难题。

此外，宅基地权属争议也时有发生。由于历史原因，一些宅基地的权属不清，存在争议。在确权过程中，如何解决这些争议，需要仔细甄别，谨慎处理。

对于宅基地权属争议，当事人应当先协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对人民政府的处理决定不服的，可以依法提起行政诉讼。但需要注意的是，如果当事人直接向法院起诉要求确权，法院可能不予受理，因为这属于行政机关的职权范围。

坦白说，宅基地问题，牵涉面广，政策性强，处理起来非常棘手。我曾参与过一个宅基地确权纠纷的调解工作，深感其中的复杂性。各方当事人都有自己的诉求，都有自己的道理，要找到一个各方都能接受的平衡点，非常不容易。

依我看来，解决宅基地问题，需要多方共同努力。一方面，政府要加强政策引导，完善相关法律法规，规范宅基地管理；另一方面，农民自身也要增强法律意识，依法依规使用宅基地，避免产生不必要的纠纷。同时，司法机关也要发挥好裁判的引导作用，通过公正的裁判，维护当事人的合法权益，促进社会和谐稳定。

未来，随着农村土地制度改革的不断深入，宅基地制度也将不断完善。我们期待，宅基地问题能够得到更好的解决，让农民真正实现住有所居，让农村社会更加和谐稳定。