借名买房纠纷：限购下协议效力及风险

这房子明明是我出钱买的，怎么就成了别人的？张女士最近就遇到了这样的烦心事。几年前，碍于当时自己不具备购房资格，她借用了朋友李某的名义购买了一套商品房，所有购房款、税费均由张女士支付，房子也一直由她居住使用。可如今，李某却因债务问题，这套房子面临被法院强制执行的风险。张女士百思不得其解，难道自己辛辛苦苦买的房子，就因为登记在别人名下，就真的不属于自己了吗？

类似张女士的遭遇，在现实生活中并不少见。尤其是在一些实行房屋限购政策的城市，借名买房现象屡见不鲜。有人是为了规避限购政策，有人是想享受特定购房优惠，还有人是出于其他原因，比如隐藏真实财产信息。然而，借名买房真的能如愿以偿吗？这其中又隐藏着怎样的法律风险？今天咱们就来聊聊这个话题，或许能给你一些启发。

一、借名买房：是馅饼还是陷阱？

所谓借名买房，顾名思义，就是实际出资人借用他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下。在借名买房关系中，通常会存在一份书面的或口头的协议，约定房屋的实际出资人和权利人。这种操作方式，看似巧妙地规避了某些限制，但实际上却暗藏着巨大的法律风险。

试想一下，如果名义产权人反悔，不承认借名的事实，怎么办？如果名义产权人去世，其继承人不了解情况，不承认借名的事实，又怎么办？再或者，像张女士遇到的情况一样，名义产权人因债务问题，房子被法院强制执行，实际出资人又该如何维护自己的权益？

这些问题，可不是危言耸听。根据检索到的一些案例，我们可以看到，在司法实践中，借名买房纠纷的处理结果并非总是对实际出资人有利。有的法院认为，借名买房协议有效，实际出资人享有房屋权益；但也有法院认为，借名买房协议无效，尤其是在规避限购政策的情况下。甚至，即使借名买房协议被认定有效，实际出资人也可能无法取得房屋产权，只能要求名义产权人返还购房款。

那么，法院在处理这类纠纷时，究竟会考虑哪些因素？借名买房协议的效力又该如何认定？

二、法院裁判的天平：效力认定与风险考量

在处理借名买房纠纷时，法院通常会综合考虑以下几个方面的因素：

• 借名买房的原因：是为了规避法律、政策，还是为了享受特定购房优惠，或是其他原因？
• 是否存在书面协议：书面协议的内容是否明确？是否约定了房屋的实际出资人和权利人？
• 购房款的支付情况：实际出资人是否能够提供充分的证据，证明购房款、税费等均由其支付？
• 房屋的实际使用情况：房屋是否一直由实际出资人占有、使用？
• 是否存在恶意串通、损害他人合法权益或社会公共利益的情况？

综合上述因素，再结合我国现行的法律法规，法院会对借名买房协议的效力进行认定。一般来说，如果借名买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定，或者违反了公序良俗，那么该协议很可能被认定为无效。比如，为了规避限购政策而借名买房，就可能被认定为无效。我曾经参与过一个类似的案例的研讨。当事人为了规避限购令，找了自己亲戚做为名义购房人。结果，亲戚和配偶闹离婚，房子差点作为夫妻共同财产被分割。虽然后来通过举证证明了借名的事实，但过程中的曲折和煎熬，可想而知。

即使借名买房协议被认定有效，实际出资人也未必能够取得房屋产权。根据《中华人民共和国民法典》关于物权登记的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，房屋产权原则上以登记为准。如果房屋登记在名义产权人名下，那么实际出资人只能依据借名买房协议，要求名义产权人协助办理过户登记。但是，如果名义产权人拒绝协助，或者房屋因其他原因无法办理过户登记，那么实际出资人就可能面临钱房两空的风险。

三、规避政策的代价：公序良俗的考量

近年来，为了遏制房价过快上涨，维护房地产市场秩序，国家和地方政府出台了一系列调控政策，其中就包括房屋限购政策。而借名买房，往往被视为规避限购政策的一种手段。有没有想过一个问题，为什么法律会越来越严格的限制这种行为？

在司法实践中，对于规避限购政策的借名买房行为，法院的态度也越来越明确。最高人民法院曾有判例指出，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》，因违背公序良俗而无效。其理由是，如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长，损害社会公共利益。

这一裁判思路，体现了司法机关维护社会诚信和公平正义的职责，也体现了对国家宏观调控政策的支持。毕竟，房地产市场的健康发展，关系到国计民生，关系到社会稳定。如果任由借名买房等行为泛滥，势必会扰乱市场秩序，损害公共利益。

四、未雨绸缪：如何规避借名买房的风险？

既然借名买房存在如此多的法律风险，那么我们该如何规避呢？

首先，也是最重要的，就是尽量不要借名买房。如果确实需要采取这种方式，那么一定要慎之又慎，做好充分的风险防范措施。比如：

• 与名义产权人签订书面的借名买房协议，明确约定房屋的实际出资人和权利人。
• 保留好所有与购房相关的付款凭证，包括购房款、税费、物业费等。
• 保留好房屋的实际使用证据，比如入住证明、装修合同、水电费缴纳记录等。
• 可以考虑由名义产权人将房屋抵押给实际出资人，以增加一层保障。

当然，最好的办法还是通过合法途径购房。如果暂时不具备购房资格，可以耐心等待，或者选择其他符合条件的房产。毕竟，规避政策的行为，不仅存在法律风险，也可能面临道德风险。

借名买房的故事，还在不断上演。有人欢喜，有人愁。希望通过今天的讨论，能够给大家带来一些启示，让大家在面对借名买房时，能够更加理性，更加谨慎。法律的生命在于经验，而不是逻辑。在房地产领域，尤其如此。每一个看似简单的案例背后，都可能隐藏着复杂的法律关系和社会现实。只有深入了解法律，才能更好地保护自己的权益。