作为一名从事房产纠纷多年的律师，我见过太多因为借名买房而陷入诉讼困境的当事人。特别是那些没有签订任何书面协议的案例，往往让人痛心不已。前段时间，一位面带焦虑的中年男子小李来到我的律所，讲述了他的遭遇：几年前为规避限购政策，他借用朋友小王的名义购买了一套商品房，所有购房款项都是他支付的，但因为彼此熟识，当时并未签订任何书面协议。如今，小王反悔了，声称房子就是他的，拒不配合过户。
一、借名买房：隐藏的法律风险
借名买房，顾名思义，就是实际出资人借用他人名义购买房产并登记在他人名下。这种做法在我国相当普遍，主要源于以下几种情况：
1.规避限购政策。不少城市实施了住房限购政策，一些已有住房的市民会借用亲友名义购买新房。
2.避税考虑。部分人为了减少缴纳的税费，选择借用他人名义购房。
3.规避债务。部分负债人为避免财产被执行，将购买的房产登记在亲友名下。
但很多人忽视了这一点：名为”借用”，实为”赠与”。从法律角度看，房产证上写谁的名字，房子就是谁的。如果没有任何书面约定，实际出资人主张权利时将面临巨大挑战。
二、无协议状态下的证据收集策略
回到小李的案例，我首先向他解释了证据收集的重要性。没有书面协议，并不意味着无法证明借名买房的事实，关键是要形成完整的证据链。我建议他从以下几个方面着手：
1.资金往来证明
购房款的支付记录是最直接的证据。我详细询问了小李的支付方式，幸运的是，他保留了大部分银行转账记录。我建议他尽快整理：
一方面，提供首付款、贷款还款记录，特别是注明用途为”购房”的转账记录；另一方面，如有现金交易，尽量找到当时取款的记录，并寻找见证人佐证。
2.沟通记录的梳理
“不知道我那部旧手机还在不在，里面有和小王的很多聊天记录。”小李忧心忡忡地说。
我告诉他，聊天记录、短信、电子邮件等通讯内容是重要的辅助证据。我建议他不仅要寻找直接提及借名买房的内容，还要注意间接佐证：比如讨论看房、谈价格、办理贷款等与购房相关的对话。
值得注意的是，这些电子证据最好通过公证处进行保全，以增强证明力。
3.实际占有使用的证据
谁在实际使用房屋，也是法院判断房屋实际归属的重要因素。我建议小李收集：
水电气费账单、物业费缴纳记录、房屋装修合同及付款凭证等，证明自己才是房屋的实际使用者。如果周围邻居能作证他长期居住在该房屋，也是有利证据。
4.房产相关文件的掌控
“购房合同原件在我手上，但钥匙给了他一把。”小李说。
谁持有购房合同原件、发票原件、钥匙等，也能在一定程度上说明房屋的实际归属。我建议小李整理并保管好这些文件。
三、诉讼策略与法律依据
在收集完证据后，下一步就是确定诉讼策略。根据我的经验，借名买房纠纷主要有两种诉讼思路：
1.确认所有权诉讼
这种诉讼直接请求法院确认实际出资人对房屋的所有权。诉讼请求包括：确认原告为案涉房屋的实际所有权人；判令被告协助办理房屋产权过户手续。
主要法律依据是《民法典》第209条关于不动产物权的规定，以及关于代理、委托合同的相关条款。但这种诉讼胜诉难度较大，因为不动产登记具有推定效力。
2.返还不当得利诉讼
如果确权难度大，可考虑要求出名人返还购房款及增值部分。诉讼请求为：判令被告返还原告支付的购房款及相应增值。
法律依据是《民法典》第985条关于不当得利的规定：”得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益”。
我向小李解释了这两种诉讼思路的利弊。确权诉讼能直接解决房屋归属问题，但举证难度大；返还不当得利诉讼胜诉几率相对较高，但只能获得金钱补偿，无法直接取得房屋所有权。
3.诉讼时效考量
“这事已经拖了两年多了，会不会超过诉讼时效？”小李担忧地问道。
我告诉他，根据《民法典》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。但诉讼时效的起算点是权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起。在借名买房纠纷中，通常是从出名人明确拒绝配合过户或主张房屋归其所有之日起计算。
四、法院判决的可能结果及风险分析
审理借名买房纠纷案件时，法院通常会考虑以下因素：
1.购房款的实际出资情况
2.当事人之间是否存在借名买房的合意
3.借名买房的目的是否违反法律强制性规定
4.房屋的实际占有使用状况
从我办理过的案件来看，法院的判决大致有三种可能：
1.支持实际出资人的诉讼请求
如果证据充分，能证明借名买房事实，且借名目的不违反法律强制性规定，法院可能判决支持实际出资人的诉讼请求，确认其为房屋实际所有人。
我曾代理过一起案件，委托人借朋友名义购房，虽无书面协议，但凭借完整的转账记录和朋友在微信中的明确承认，最终法院支持了委托人的诉讼请求。
2.判决返还购房款及增值部分
如果法院认为难以直接确权，但认可实际出资事实，可能判决出名人返还购房款及相应增值。
3.驳回实际出资人的诉讼请求
如果借名买房目的明显违法（如规避限购政策），或证据不足，法院可能直接驳回实际出资人的诉讼请求。
我坦诚地告诉小李，由于没有书面协议，他的案件存在一定风险。但根据他提供的证据，特别是完整的转账记录和部分聊天记录，还是有一定胜诉可能的。
五、实用建议与预防措施
在结束与小李的谈话前，我给出了一些实用建议：
1.诉前调解尝试
诉讼是解决纠纷的最后手段。我建议小李先尝试通过第三方调解，或者提出合理的补偿方案，争取和平解决。毕竟，诉讼耗时长、成本高，对双方都是消耗。
2.妥善保管证据
无论是否提起诉讼，都要妥善保管已收集的证据，避免丢失或被篡改。特别是电子证据，最好通过公证处进行保全。
3.理性评估胜诉可能性
在决定是否提起诉讼前，应请专业律师评估案件胜诉可能性，避免盲目诉讼带来更大损失。
对其他有借名买房打算的人，我的建议是：
1.尽量避免借名买房。如果确实需要，务必签订书面协议，明确约定双方权利义务。
2.协议中应包含：借名事实确认、实际出资情况、房屋使用权归属、后续过户安排、违约责任等内容。
3.考虑通过公证处对协议进行公证，增强法律效力。
4.保留所有购房相关凭证，包括转账记录、购房合同、发票等。
结语：法律保障源于事先防范
送走小李后，我陷入了沉思。他的案例再次提醒我，法律风险的防范远比事后救济重要得多。借名买房这种看似简单的民间做法，背后隐藏着巨大的法律风险。
在实际操作中，我经常看到当事人因为一时信任，忽视了法律保障，最终陷入难以挽回的被动局面。正如中国古人所言：”明者防祸于未萌，智者图患于将来。”
希望更多人能认识到借名买房的风险，做好事前防范。如果已经身处纠纷，也不要灰心，通过专业的法律途径，仍有可能维护自己的合法权益。
法律的力量，不仅在于惩处违法，更在于保障权利。每一次维权努力，都是对法治精神的践行。
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