借名买房的法律风险与防范：案例解析

引言：

在房地产市场中，借名买房作为一种现象，长期以来备受关注。尤其在限购政策背景下，一些不具备购房资格的购房者，或是为了其他目的，选择借用他人名义购房。这种操作看似便捷，实则暗藏诸多法律风险。一旦发生纠纷，实际购房人（借名人）的权益往往难以得到充分保障。本文将深入剖析借名买房存在的法律风险，并结合实际案例，为读者提供专业的法律分析和风险防范建议。

什么是借名买房？

借名买房，顾名思义，是指实际购房人出资，但房屋产权登记在他人名下的一种购房行为。实践中，借名买房的情形多种多样，例如：

• 规避购房资格限制：在限购城市，不具备购房资格的人借用亲友或他人名义购房。
• 规避贷款限制：为了获得更优惠的贷款利率或绕过贷款限制，借用他人名义申请贷款购房。
• 财产隐匿：为了隐藏自身财产，将房产登记在他人名下。
• 其他目的：例如，享受特定购房优惠、简化购房手续等。

借名买房的主要法律风险

借名买房最大的风险在于，房屋产权登记人与实际出资人不一致，导致实际购房人的权益面临诸多不确定性，主要风险包括：

1.登记购房人反悔的风险

虽然实际购房人与登记购房人之间可能存在借名买房的协议或约定，但如果登记购房人反悔，否认借名买房的事实，实际购房人往往难以提供充分有效的证据证明双方存在借名买房的合意。即使实际购房人能够证明出资事实，但若无法证明存在借名登记的约定，法院可能难以支持其确权或过户的诉求，最终可能仅能主张债权，要求返还购房款。

2.房屋被登记购房人债权人强制执行的风险

由于房屋登记在登记购房人名下，一旦登记购房人对外负债，债权人有权向法院申请强制执行登记购房人名下的财产，包括该房产。即使实际购房人主张其为房屋的实际所有人并提出执行异议，但根据目前的司法实践，法院在审查执行异议时，通常更倾向于保护债权人的合法权益和维护交易安全，实际购房人排除强制执行的难度较大。

值得注意的是，存在判例显示，在特定情况下，如果实际购房人能够提供充分证据证明借名买房的事实，且借名行为不违反法律法规和公序良俗，法院也可能支持实际购房人排除强制执行的请求。例如，最高人民法院(2021)最高法民申3543号民事裁定书，法院最终认定借名人享有足以排除强制执行的民事权益，但此类判例在实践中较为少见。

3.登记购房人去世引发的继承风险

如果登记购房人意外去世，房屋将作为其遗产进行继承。如果实际购房人与登记购房人之间没有明确的书面约定，或者登记购房人的继承人对借名买房的事实不知情或不认可，实际购房人可能面临与登记购房人继承人争夺房产的困境，甚至可能需要通过诉讼才能解决。

4.银行贷款风险

如果购房时使用了银行贷款，且银行发现实际购房人与借款人不一致，银行有权根据贷款合同的约定，要求提前终止贷款合同，这可能导致实际购房人面临提前偿还贷款的压力。

借名买房的法律保护与风险防范

虽然借名买房存在诸多风险，但实际购房人并非完全无法保护自身权益。以下是一些法律保护和风险防范建议：

1.签订明确的书面借名买房协议

实际购房人与登记购房人之间应当签订书面协议，明确约定双方的权利义务，包括但不限于：房屋的实际出资人、房屋的产权归属、房屋的占有使用、房屋的收益和处分、税费的承担、违约责任等。协议内容越详细、明确，越有利于保护实际购房人的权益。

2.保留充分的证据

实际购房人应妥善保管所有与购房相关的证据，包括但不限于：购房合同、付款凭证（银行转账记录、收据等）、房屋的税费缴纳凭证、物业费缴纳凭证、装修合同、居住证明等。这些证据可以用来证明实际出资和实际占有使用房屋的事实，增加胜诉的可能性。

3.了解司法实践的裁判倾向

司法实践中，法院对于借名买房纠纷的处理，既要考虑物权登记的公示公信原则，也要兼顾实际权利人的利益。但是，总体而言，法院更注重保护交易安全和债权人的利益。因此，实际购房人应当对借名买房的法律风险有充分的认识，并尽量避免此类行为。

4.寻求专业法律咨询

在决定借名买房前，或者已经发生借名买房纠纷时，实际购房人应当及时咨询专业律师，寻求法律帮助，以便更好地了解自身的权利和风险，并制定合理的维权策略。

案例分析：不同法院的裁判观点

针对借名买房纠纷，不同法院甚至最高人民法院，在不同案例中也存在不同的裁判观点，反映出司法实践中对此类问题的复杂性和争议性。

案例一：（2021）最高法民申3543号案例

最高人民法院在该案中认为，借名买房行为如果并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，则借名买房协议有效。在此基础上，法院最终认定实际出资人罗士奇为案涉房屋的实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

该案例体现了最高法院在特定情况下，认可借名买房的效力，并倾向于保护实际出资人的物权期待权。

案例二：（2024）最高法民申5649号案例

然而，在另一个案例（（2024）最高法民申5649号）中，最高人民法院则持不同观点。法院认为，即使借名买房的事实成立，实际购房人所享有的债权请求权也仅在协议双方之间有效，不能对抗第三人，也不能排除强制执行。法院最终驳回了实际购房人要求排除强制执行的再审申请。

该案例则体现了最高法院在另一些情况下，更强调物权登记的效力，以及保护债权人信赖利益的立场。

这两个案例反映出，即使是最高人民法院，在处理借名买房纠纷时，也存在一定的裁判尺度不统一的情况。这进一步说明了借名买房的法律风险之高，以及实际购房人维权的复杂性。

总结与建议

借名买房虽然在一定程度上能够满足一些购房者的需求，但其法律风险不容忽视。实际购房人可能面临产权争议、房屋被强制执行、继承纠纷等诸多风险。司法实践中，法院对于借名买房纠纷的处理也存在一定的复杂性和不确定性。

因此，本文强烈建议购房者谨慎对待借名买房行为，尽量通过合法合规的方式购房置业。如果确有特殊原因需要借名买房，务必做到以下几点：

• 签订详细明确的书面协议。
• 保留充分的证据。
• 充分了解法律风险。
• 寻求专业法律咨询。

唯有如此，才能最大限度地降低风险，保护自身合法权益。对于已经身陷借名买房纠纷的当事人，更应及时寻求法律帮助，积极应对，争取最佳的解决方案。