违建免死金牌：哪些情况可不拆？

您好，作为一名长期从事法律实务的律师，我经常遇到关于违章建筑处理的咨询。在很多人印象中，似乎违建就等同于必须拆除。但事实并非如此简单。今天，我想结合我处理过的实际案例和对相关法律法规的理解，和大家聊聊那些可能被认定为违建，但却不一定会被强制拆除的特殊情况。

违建必拆是误解，例外情形需了解

不可否认，国家对于违章建筑的态度是明确的，那就是原则上必须拆除。这主要是为了维护城乡规划的严肃性和法律的权威性。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照许可证规定建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正；无法改正的，则要限期拆除。

但是，法律条文并非只有拆除这一个选项。仔细研读法条，你会发现其中也留有余地，比如尚可采取改正措施消除影响的，限期改正，以及不能拆除的，没收实物或者违法收入等。这些都暗示了，在特定情况下，违建并非只有一拆了之的结局。

我在处理过的案件中，就遇到过当事人咨询，其房屋被认定为违建，面临拆除。经过详细了解，我发现该房屋虽然手续不全，但却是上世纪八十年代所建，那时相关的规划管理制度尚不完善。更重要的是，拆除该房屋可能会影响到相邻建筑的安全。面对这种情况，我们显然不能简单地套用违建必拆的公式。

四类违建，或可逃过强拆

结合法律法规和司法实践，我总结了几种常见的违建，在特定条件下，可能不被强制拆除的情况：

一、历史遗留，情有可原的老违建

正如我前面提到的案例，对于一些建造年代久远，尤其是在相关法律法规出台之前就已存在的建筑，如果仅仅是手续不完善，且建筑本身符合当时的政策，那么在处理上通常会更为审慎。《国土资源部关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》中就提到，对于1987年《土地管理法》实施前农民集体成员建房占用的宅基地，超面积部分可按规定处理后予以确权登记。这意味着，对于特定时期之前的超面积宅基地，国家层面都给予了确权登记的机会，更何况是那些年代更久远，情况更复杂的老违建呢？

当然，这并非意味着所有老旧违建都能免拆。关键在于情有可原，要综合考虑建筑的历史背景、建造时的政策环境、以及是否对公共利益造成实际损害等因素。如果确属历史遗留，且拆除的社会成本过高，或者会引发新的社会矛盾，相关部门可能会选择更为稳妥的处理方式，而非简单粗暴的一拆了之。

二、技术受限，拆除难度大的特殊违建

有些违建，并非不想拆，而是拆不了。比如，一些建筑结构特殊，或者地理位置险要，现有的技术条件下难以安全拆除；又或者，部分拆除可能会影响到主体建筑的结构安全，甚至危及周边建筑。这种情况下，如果强行拆除，可能会造成更大的安全隐患和损失，显然是不明智的。

我在一些沿海城市调研时就了解到，有些依山而建的别墅，虽然存在违建问题，但如果贸然拆除，可能会引发山体滑坡等地质灾害，反而得不偿失。对于这类特殊违建，更合理的处理方式可能是暂缓拆除，或者采取技术手段进行加固、改造，以消除安全隐患，而非立即强制拆除。

三、公共利益优先，拆除反损公益的公益违建

法律的根本目的是维护社会公共利益。如果拆除某个违建，反而会严重损害公共利益，那么这种拆除行为就值得商榷了。例如，一些违建可能承担着重要的公共服务功能，如社区活动中心、便民服务站等，一旦拆除，可能会影响到居民的日常生活和社会稳定。又或者，一些违建虽然手续不全，但却在客观上改善了当地的生态环境，如一些居民自发在荒地上搭建的绿化设施，如果强行拆除，反而不利于城市绿化和环境美化。

当然，公益违建的认定需要非常谨慎，必须经过严格的论证和评估，确保其公益性是真实且大于其违法性的。不能以公益为名，行违法之实。

四、改正有望，可转危为安的可补救违建

法律并非不近人情。《城乡规划法》也给了一些程序违法的建筑自救的机会，即尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正。这意味着，如果你的违建只是在程序上存在瑕疵，比如缺少某些审批手续，但建筑本身符合规划要求，那么还有机会通过补办手续，让违建合法化。

我曾代理过一个案件，当事人在农村老家翻建房屋，但由于对政策理解不透彻，未办理乡村建设规划许可证。房屋建成后，被认定为违建，面临拆除。经过沟通，我们了解到，该房屋的建设规模、高度、风貌等都符合当地的规划要求，只是缺少一个许可证。于是，我们积极与相关部门沟通，提交了补办手续的申请，最终，当事人的房屋得以保留，避免了被拆除的命运。

需要注意的是，可补救违建的前提是尚可采取改正措施消除对规划实施的影响。如果违建已经严重违反了规划，比如侵占了公共空间、影响了城市景观、或者存在安全隐患，那么即使想补办手续，恐怕也难以转危为安了。

遭遇违建认定，如何应对？

如果您不幸遭遇房屋被认定为违建，并面临拆除的风险，我给您以下几点建议：

1. 第一时间咨询专业律师。律师可以帮助您分析具体情况，判断您的房屋是否属于上述可不拆除的特殊情形，并为您提供专业的法律意见和维权策略。
2. 积极与相关部门沟通。了解违建认定的依据和理由，争取与相关部门协商，看是否有补救或者整改的可能性。
3. 保留相关证据。收集房屋的建设时间、历史背景、相关政策文件等证据，以便为后续的维权提供支持。
4. 依法行使救济权利。如果您认为违建认定或拆除决定不合法，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

结语

违建必拆并非绝对真理。在复杂的社会现实面前，法律也需要展现其温度和弹性。对于那些特殊情况下的违建，简单粗暴的一拆了之并非最佳方案。更合理的做法是，在坚持法律原则的前提下，综合考量历史背景、现实情况、公共利益等多重因素，寻找更人性化、更具建设性的解决方案。希望这篇文章能帮助大家更全面、更理性地看待违建问题，也希望我们的城市管理，能够更加精细化、人性化，在维护法律权威的同时，也兼顾社会公平和民生福祉。