借名买房纠纷：如何认定产权归属？
借名买房听起来似乎离我们很远，但实际上，它可能就发生在我们的亲朋好友，甚至我们自己身上。所谓借名买房，简单来说，就是实际出资人借用他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下。这种情况可能源于规避限购政策、贷款限制、享受特定购房优惠，甚至是隐藏财产等原因。那么，一旦发生纠纷，房子到底应该归谁？今天，我们就来聊聊这个话题。
一、什么是借名买房？
借名买房，是指实际出资人（借名人）与他人（出名人/登记人）约定，以出名人的名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，但由借名人实际享有房屋权益的一种行为。
借名买房的原因多种多样，主要包括：
- 规避限购、限贷等政策。
- 享受特定购房优惠（如经济适用房）。
- 隐藏真实财产信息。
- 简化手续、减少税费。
二、借名买房的法律风险
借名买房虽然看似解决了眼前的难题，但实际上却暗藏诸多风险：
- 产权归属不明：房子登记在出名人名下，一旦出名人反悔，借名人可能面临无法取得房屋产权的风险。
- 出名人擅自处分：出名人可能将房屋转让、抵押，甚至因其自身债务导致房屋被法院强制执行。
- 继承纠纷：如果出名人去世，其继承人可能不承认借名买房的事实，导致借名人权益受损。
- 合同效力问题：如果借名买房是为了规避法律、政策，借名买房合同可能被认定为无效。
三、法院如何认定借名买房关系？
在借名买房纠纷中，法院通常会综合考虑以下几个方面来判断是否存在借名买房关系：
- 购房款的实际支付情况：谁实际支付了购房款，是认定借名买房关系的关键因素。借名人需要提供充分的证据证明购房款是由自己支付的，如银行转账记录、支付凭证等。
- 房屋的实际使用和控制情况：谁长期占有、使用、收益房屋，也是重要的判断依据。例如，借名人是否长期居住在该房屋内，是否缴纳水电费、物业费等。
- 购房手续和产权证书的保管情况：购房合同、发票、产权证书等文件由谁保管，通常也能反映房屋的真实归属。
- 借名买房的合理原因：借名人为何要借名买房，是否存在合理的原因，如规避限购政策、无法贷款等。
- 双方之间是否有借名买房的协议：虽然书面协议并非必要条件，但如果有书面协议，无疑是最直接的证据。
需要注意的是，如果借名买房是为了规避法律、政策，损害了社会公共利益（如借名购买经济适用房），借名买房合同可能会被认定为无效。即便合同有效，如果涉及善意第三人利益（如出名人将房屋出售给不知情的第三人），借名人也可能无法取得房屋产权。
四、借名买房发生纠纷如何处理？
如果发生借名买房纠纷，建议：
- 收集证据：尽可能收集能够证明借名买房关系的证据，包括购房款支付凭证、房屋使用和控制的证据、双方之间的沟通记录等。
- 协商解决：优先与出名人协商解决，争取达成书面协议，明确房屋归属和过户事宜。
- 提起诉讼：如果协商不成，可以向法院提起诉讼，请求确认房屋所有权或要求出名人办理房屋过户手续。
五、特别提示
借名买房存在较大法律风险，建议大家尽量避免。如果确有需要，务必咨询专业律师，签订详细的书面协议，并妥善保管相关证据，以防范风险。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这意味着，即使存在借名买房的事实，房屋的产权在法律上仍然属于登记人。因此，借名买房的风险不容忽视。
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