前几天接到一位焦虑的来访者小张。满脸憔悴，拿着厚厚一沓材料，说自己为了孩子入学买了所谓的”学区房”，结果交了房之后傻眼了——开发商承诺的”名校学区”根本不存在！年轻夫妻俩掏空六个钱包好不容易凑的首付，现在看着等于打了水漂。听完事情经过，我不禁叹了口气，这种事儿这些年确实是越来越多了。
一名校学区房的”美丽陷阱”
其实吧，对于购房者而言，学区房具有不可替代的独特价值，这也是为啥明明知道贵还是趋之若鹜。但某些开发商却利用这一点，把”学区”当成卖房噱头，承诺买了房就能上某名校，结果房子到手，学校没了下文。
我经手过很多起类似案件，记得有个2019年的案子，业主花了400多万买了某”实验小学学区房”，当时售楼处的沙盘上清清楚楚标着学校位置，销售还拍着胸脯保证”买了就能上”。等到2021年孩子要上学了，却被校方告知”你家不在我们学区范围内”。
哎呀，说起这个事儿我都有点气不打一处来。开发商这种行为，从法律角度看，到底是违约还是欺诈呢？这关系到业主能获得什么样的赔偿。
宣传的承诺，到底算不算数？
首先，大家必须清楚一点——售楼处漂亮的宣传册、朋友圈华丽的软文、销售人员口若悬河的承诺……它们在法律上被称为”要约邀请”，而非”要约”。这是个非常关键的区别！
不过，等等，也别太沮丧。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
这段话有点拗口，我们掰开揉碎了说：学区承诺如果符合两个条件，即使没写进合同，也可以视为合同内容：
- 承诺内容具体明确，不是模糊宣传
- 这个承诺对你买不买这房子、愿意出多少价格有重大影响
比如说，我遇到过一个案例中，开发商在售楼处宣传单上明确标出”省重点小学学区范围”，并且在沙盘上清晰标注了学校位置和到小区的距离。客户就是奔着这个学校来的，最终因为上述宣传才决定购买。法院最终认定这属于对合同的补充，开发商应当承担违约责任。
打官司能争取到什么赔偿？
说到这儿，忽然想起去年代理的一个案子。当事人小李为了孩子上学，花180万买了一套”学区房”，结果入学时才发现被骗了。小李找到我时情绪特别激动，认为开发商明显是欺诈，要求”退一赔三”。
老实讲，我当时就给泼了盆冷水。告诉他别想太多，”退一赔三”在商品房买卖中几乎不可能实现。
为啥呢？主要基于两点考虑：
第一，虽然2021年1月1日施行的《民法典》删除了原《商品房买卖合同司法解释》中关于”退一赔一”的规定，但这并不意味着开发商可以肆无忌惮。实践中法院会根据违约造成的实际损失判决赔偿。
第二，至于《消费者权益保护法》中的”三倍赔偿”，适用条件非常苛刻。一方面，商品房作为不动产，不属于《产品质量法》的调整范围；另一方面，司法实践中大多不认为购买房产属于消费行为。除非能证明开发商主观上存在明显恶意欺诈，且完全没有履行的意图和能力。
学区房纠纷的证据收集，务必走心！
坦白来说，学区房维权的最大难点就是证据问题。我在办理这类案件时经常遇到的情况是——开发商会狡辩”我们从来没说过保证能上某学校”，或者”这只是参考信息，不构成承诺”。
那么，面对学区房购买，购房者该如何保障自己的权益呢？我给大家几条建议：
购房前：做好功课是王道
- 直接向教育主管部门或目标学校咨询学区划分情况
- 查阅政府公布的最新学区划分文件
- 了解目标学校的招生政策、名额分配方式
- 询问小区现有业主的真实入学情况
购房时：保留一切能保留的证据
这一点非常重要！不瞒大家说，我手头赢的案子基本都是因为证据充分。具体来说：
- 要求开发商将学区承诺写入合同或补充协议
- 保存一切带有学区宣传的资料（宣传单、户型图、折页等）
- 拍摄售楼处沙盘中的学校位置标注
- 录音或录像销售人员的口头承诺（注意合法取证）
- 留存与开发商关于学区问题的所有沟通记录（微信聊天、邮件等）
我记得有个客户特别聪明，他在签合同时，特意准备了一份《购房意向确认书》，上面写明”我购买该房屋的主要目的是为孩子就读XX学校，销售人员已确认该房屋在XX学校学区范围内”，然后让销售人员签字。这份文件在后来的诉讼中起到了决定性作用。
维权策略：根据情况灵活选择
遇到学区房纠纷，维权方式也要因情况而异。
首先，协商是最经济高效的方式。我建议先收集证据，整理诉求，与开发商进行理性沟通。有时候开发商为了避免负面影响，会提供一定补偿或替代方案。
若协商不成，可以考虑三种思路：
一是向消费者协会、住建部门投诉，通过行政压力促使开发商让步。不过说实话，这条路径解决实质问题的概率不高。
二是考虑诉讼，要求违约赔偿或合同解除。根据损失大小选择不同诉求——如果房价上涨，可以要求继续履行合同并赔偿期间损失；如果房价下跌，则可以要求退房并赔偿差价损失。
三是在某些特殊情况下，可以尝试行政诉讼路径，如以利害关系人身份对教育部门的学区划分决定提起诉讼。但这条路径难度较大，需要专业律师评估可行性。
法律是把双刃剑，保护诚信惩罚欺诈
法律的目的是保护诚信，惩罚欺诈。现实中，一些开发商确实存在夸大宣传、虚假承诺的情况，但也有购房者过度期望、理解偏差的问题。
我想说的是，买学区房不要盲目跟风，一定要亲自核实，将口头承诺落实到书面文件中。记住，再好的学区也只是孩子成长的一个方面，家庭教育的重要性远超一纸学区划分。
最后，希望广大购房者能擦亮眼睛，谨慎决策。也希望开发商能恪守诚信，不要为了短期利益而做出有违商业道德的行为。毕竟，市场的长远发展，终究是建立在诚信的基础之上的。
我不止一次在法庭上看到那些因学区房问题陷入困境的家庭——他们不仅承受着经济压力，还要面对孩子入学的现实问题。作为一名从业二十年的律师，我深知法律的力量有时是有限的，但我们依然要通过不断努力，让法律成为维护社会公平正义的工具，让每一位购房者都能得到应有的尊重与保障。
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