物业纠纷是日常生活中常见的问题，业主与物业公司之间因服务质量、收费等问题产生矛盾屡见不鲜。了解如何通过法律途径维护自身权益至关重要。
一、胜诉关键：证据收集
在物业纠纷中，证据是胜诉的关键。业主需要收集充分、有效的证据来证明物业公司存在违约或侵权行为。
1.物业服务合同：这是界定双方权利义务的基础文件，务必仔细阅读，明确物业公司的服务范围、标准及收费依据。例如，《物业管理条例》第五条规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。可依据此条，向相关部门投诉。
2.缴费凭证：保留好缴纳物业费、停车费等费用的凭证，以便在发生争议时证明自己已履行缴费义务。
3.物业违约证据：
- 照片、视频：记录小区环境脏乱差、设施设备损坏、安保缺失等情况。
- 通知、公告：收集物业公司发布的各类通知、公告，特别是涉及收费、服务变更等内容的。
- 沟通记录：保存与物业公司沟通的短信、微信聊天记录、邮件等，证明自己已就相关问题向物业反映但未得到解决。
- 行政部门处理文书：如因物业违规搭建、消防设施不达标等问题向相关部门投诉，可保留行政部门的处罚、责令整改等文件。
- 根据《消防法》第二十八条：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。可以此为依据，举报楼道乱放电动车等情况。
- 根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，可以举报物业不开具发票的情况。
4.其他证据：如业主委员会的决议、相关新闻报道等，也可作为辅助证据。
二、明确诉求，依法维权
收集到充分证据后，业主需要明确自己的诉讼请求，并通过合法途径维权。
1.协商：首先尝试与物业公司协商解决，提出自己的合理诉求，如要求物业公司改善服务、减免物业费等。
2.投诉：协商不成，可向当地房管局物业科、街道办事处、业主委员会等部门投诉。根据《物业管理条例》等相关规定，这些部门有权对物业公司的违规行为进行调查处理。
可以拨打12345政务服务便民热线投诉。
3.诉讼：如仍无法解决，可向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任或赔偿损失。诉讼时需准备起诉状、证据材料等，并按时参加庭审。
可以要求公开公共部位收益情况，如外墙广告，电梯广告等。
三、特殊情况：未入住房屋的物业费
关于未入住房屋的物业费问题，各地规定不一。一般来说，即使房屋未入住，业主也需缴纳物业费，因为物业服务是针对整个小区的公共区域和设施设备。但部分地区可能有特殊规定，如业主办理入住手续后长期未入住，可按一定比例缴纳物业费。具体需查看当地物业管理条例及物业服务合同约定。
四、被物业起诉怎么办？
如果业主被物业起诉，应积极应诉，了解起诉原因，收集相关证据（如缴费凭证，物业服务不到位的证据等），按时参加庭审，并尝试与物业和解。
五、注意事项
- 注意诉讼时效，一般民事案件的诉讼时效为三年。
- 确定管辖法院，通常为物业所在地基层人民法院。
- 可以追查专项维修资金使用情况。
总之，在物业纠纷中，业主应积极收集证据，明确诉求，依法维权，才能更好地维护自身合法权益。
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