物业起诉欠费业主必须先书面催缴，程序不当可能败诉-聚合律师

最近办了一个物业诉业主追缴物业费的案子，说实话，本以为是个简单案件，结果却出人意料地被法院驳回了起诉。细究原因，竟是因为物业公司未按规定进行书面催缴这一看似不起眼的程序性问题。这让我想起多年前代理的一个类似案件，当时也是因为程序瑕疵导致当事人多走了不少弯路。

物业起诉前必须书面催缴，这可不是形式主义

很多物业公司对此存在误解，觉得业主不交费了，直接起诉就行，法院判了业主自然就得乖乖付钱。可实际情况是，如果物业公司未经书面催缴就直接诉至法院，很可能会面临被驳回起诉的结局。

翻开《民法典》第九百四十四条第二款的规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

最高人民法院的司法解释更是明确指出：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

注意这里的关键词——”书面催交”。不是打个电话、发个微信就算了，必须是书面形式的催缴通知。我接触过不少物业公司的负责人，他们往往会说：”我们贴过通知、发过信息啊。”问题是，你有没有保存证据？能不能证明确实送达给业主了？

坦率讲，这绝非多此一举的繁文缛节。设立书面催缴程序至少有三重意义：

第一，给予业主一定的宽限期和心理准备时间。有些业主并非故意不交物业费，可能是工作繁忙忘记了，或者长期不在本地。书面催缴可以提醒这部分业主及时履行义务。

第二，为双方提供一次庭外和解的机会。我曾经见过一个案例，业主对物业服务质量不满，本打算通过拒缴物业费来表达抗议。在收到书面催缴后，物业公司主动上门了解情况，最终改善了服务，业主也补交了费用，避免了一场不必要的诉讼。

第三，从司法经济角度考量，减少不必要的诉讼，避免法院资源浪费。如果每个物业费纠纷都直接进入诉讼程序，法院将不堪重负。

忽然想到，许多物业公司可能对如何进行有效的书面催缴不太清楚。根据我多年的办案经验，一份规范的催缴通知应当包含以下要素：

至于送达方式，建议采用以下几种：

一是直接送达，将催缴通知直接交给业主本人，并请其在送达回执上签字确认；

二是邮寄送达，通过邮政特快专递等可查询的方式邮寄，并保留邮寄凭证和送达回执；

三是公告送达，对于确实无法直接联系到的业主，可在小区公告栏张贴催缴公告，但需拍照取证并有见证人。

老实说，实务中很多物业公司对这些程序性要求不够重视，导致在后续诉讼中陷入被动。我记得去年代理的一个案子，物业公司虽然进行了催缴，但无法提供有效的送达证据，最终法院认为未完成前置程序，驳回了起诉。

如果经过规范的书面催缴程序，业主仍然拒不缴纳物业费，物业公司此时就可以依法起诉了。起诉时应当准备以下材料：

说到这里，我想起一个有趣的案例。某小区一位业主对物业公司提供的服务极为不满，拒交物业费长达两年。物业公司催缴无效后提起诉讼，这位业主竟然提供了大量证据证明物业服务严重缺失：监控长期不工作、小区绿化带杂草丛生、垃圾站臭气熏天等。

法院最终判决业主需支付物业费，但扣除了物业未提供服务的部分费用，并要求物业公司改善服务质量。这给物业公司敲响了警钟：催缴物业费的前提是真正做好服务工作。

换个角度看，如果你是被物业起诉的业主，也不必过分紧张。首先检查物业公司是否履行了书面催缴程序，如果没有，可以向法院提出程序违法的抗辩。

其次，检查物业公司是否按约定提供了服务。根据《民法典》规定，物业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。但反过来说，如果物业确实未按约定提供服务，业主可以要求相应减免物业费。

不过我要提醒的是，即使对物业服务不满意，也不建议业主采取长期拒缴物业费的方式表达不满。一方面可能面临诉讼风险和额外的诉讼费用，另一方面也可能影响业主的个人信用记录。更为理性的做法是通过业主委员会或社区调解等途径解决服务质量问题。

回到开头的案例，那家物业公司最终补正了书面催缴程序后再次起诉，并顺利获得了支持。这个过程虽然多花了几个月时间，但也让他们认识到程序正义的重要性。

在我看来，法律设定书面催缴作为前置程序，绝非为难物业公司，而是为建立更加和谐的物业服务关系提供制度保障。正如一位法官朋友所言：”小区是个大家庭，物业和业主是互利共生的关系，诉讼应当是解决纠纷的最后手段，而非首选方式。”

物业费纠纷看似简单，实则暗藏法律玄机。无论是物业公司还是业主，都应当了解相关法律规定，依法维护自身权益。毕竟，法律的生命不仅在于实体正义，也在于程序正义。

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