一、物业服务合同未成立或已失效

物业服务的开展需要以有效的物业服务合同为前提。《民法典》规定，前期物业服务合同通常由建设单位与物业服务企业签订，对业主具有约束力。但如果小区尚未成立业主委员会，且前期物业服务合同已经到期，新的物业服务合同尚未签订，此时物业公司继续提供服务，若业主对服务不满意，在新的合同签订前，业主可以与物业公司协商物业费的缴纳事宜，甚至可以拒绝缴纳全部物业费。若物业公司强行收费，则缺乏合同依据。

二、物业服务未达合同约定标准

物业服务合同中通常会约定具体的服务内容和标准，例如小区的绿化养护、公共区域的清洁卫生、安保巡逻、设施设备的维护保养等。如果物业公司提供的服务质量明显低于合同约定标准，存在重大瑕疵，例如：

• 小区环境脏乱差，长期无人清理；
• 绿化严重破坏，疏于管理；
• 公共设施设备损坏严重，影响业主正常生活，且物业公司不及时维修；
• 安保措施不到位，小区治安状况差。

在这些情况下，业主可以收集相关证据，例如照片、视频、业主联名投诉等，与物业公司协商降低物业费，甚至可以暂时拒交部分物业费，直至物业服务质量达到合同约定标准。司法实践中，法院也会根据物业服务瑕疵的具体情况，酌情判决业主少交或减免部分物业费。

典型案例：成都简阳某小区业主因不满物业服务，认为小区存在环境卫生差、绿化不达标、公共区域照明损坏、楼顶渗水等问题，集体拒交物业费。法院走访调查后，确认小区物业服务与合同约定存在明显差距，判决酌减业主应缴物业费的20%。

三、未经业主同意，物业擅自增加收费项目或提高收费标准

物业费的收取应严格按照物业服务合同的约定执行，任何增加收费项目或提高收费标准的行为，都必须经过业主大会或业主委员会的同意。如果物业公司未经业主同意，擅自增加收费项目，例如额外的公共区域维护费、节日活动费等，或者单方面提高物业费标准，业主有权拒绝缴纳超出合同约定范围的费用。

四、房屋存在质量问题，在保修期内维修责任应由开发商承担

房屋质量问题，例如房屋漏水、墙体开裂、地面空鼓等，属于房屋质量保修责任范畴，应由开发商承担维修责任。即使开发商委托物业公司进行维修，维修费用也应由开发商承担，而不能转嫁给业主。业主不能因房屋质量问题而拒交物业费，但可以就房屋质量问题向开发商主张维修或赔偿责任。

五、房屋空置且符合减免条件

部分地区出台了关于空置房物业费减免的政策法规。例如，山东省规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，前期物业公共服务费应当减收，最高不超过60%。具体减免比例和办理程序由地方政府部门规定。如果业主房屋长期空置，且符合当地政策规定的减免条件，可以向物业公司申请减免空置期间的物业费。需要注意的是，业主需要提供房屋空置的证明材料，并办理相应的空置手续。

六、物业公司存在侵权行为，给业主造成损失

如果物业公司在提供物业服务过程中，存在不当行为，侵犯了业主的合法权益，给业主造成了损失，例如：

• 物业公司擅自断水断电，影响业主正常生活；
• 因物业公司管理疏忽，导致业主家中被盗或车辆受损；
• 物业公司工作人员服务态度恶劣，辱骂业主等。

在这种情况下，业主可以收集证据，向物业公司主张侵权赔偿，并可以根据损失情况，要求减免部分物业费。法院在审理相关案件时，也会考虑物业公司的过错程度和业主的损失情况，酌情判决物业公司承担赔偿责任，并可能支持业主减免部分物业费的诉求。

典型案例：某小区物业公司在未查明漏水原因的情况下，应楼下业主请求，擅自关闭楼上业主家中的水阀，导致业主生活不便。法院判决物业公司承担侵权责任，赔偿业主损失。

七、物业公司擅自停止或限制业主的正当权益

物业公司不得以业主欠交物业费为由，擅自采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式催缴物业费。《民法典》对此有明确规定，物业公司的催缴方式应合法合理，不得侵犯业主的基本生活权益。业主遇到此类情况，可以依法维权。

八、物业服务合同到期，且业主大会选聘了新的物业公司

如果物业服务合同到期，业主大会依法选聘了新的物业公司，原物业公司应及时退出物业管理区域，并与新物业公司办理交接手续。如果原物业公司拒不撤出，继续收费，业主可以拒绝向原物业公司缴纳物业费。对于合同到期后，原物业公司擅自收费的行为，法院通常不予支持。

一、因邻里纠纷、小区违章搭建等问题拒交

业主不能因邻里纠纷，例如邻居违章搭建、噪音扰民等问题，而拒交物业费。这些问题应由业主之间协商解决，或向居委会、业委会、行政主管部门等反映，由相关部门进行处理。物业公司在这些问题上的责任主要是协助管理，而非直接的责任承担者。业主以此为由拒交物业费，通常不会得到法院的支持。

典型案例：某业主因邻居违章搭建，向物业公司反映，物业公司也进行了劝阻和上报，但违章搭建问题未得到解决。业主以此为由拒交物业费，法院判决业主败诉，认为物业公司已尽到管理义务。

二、因车辆被盗、物品丢失等原因拒交

小区内发生车辆被盗、物品丢失等事件，业主不能以此为由拒交物业费。除非业主能够证明，物业公司在安保方面存在重大过错，例如安保人员严重缺岗、监控设备损坏等，且该过错与业主的财产损失之间存在直接的因果关系，否则业主不能以此为由对抗物业费的缴纳义务。即使物业公司存在安保过错，业主也应先缴纳物业费，再另行向物业公司主张赔偿责任。

三、对物业公司个别工作人员服务态度不满

对物业公司个别工作人员的服务态度不满，不应成为业主拒交物业费的理由。业主可以通过正当途径向物业公司投诉，要求物业公司加强员工管理和服务质量。但物业服务具有整体性，不能因个别员工的服务问题而否定整个物业公司的服务，更不能以此为由拒交物业费。

四、未签订物业服务合同（业主委员会已与物业公司签订合同）

业主以自己未与物业公司签订物业服务合同为由拒交物业费，通常不会被法院支持。如果小区业主委员会已经依法与物业公司签订了物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力，业主作为小区的一份子，应当遵守业主委员会的决定，按合同约定缴纳物业费。