各位朋友，大家好。作为一名执业二十年的老律师，今天想和大家聊聊购房合同中那些让人头疼的欺诈问题。说实话，房产交易，动辄几百万甚至上千万，对于普通家庭来说，几乎是倾尽所有。谁也不想在这个环节上栽跟头，被所谓的欺诈给坑了。但现实生活中，购房纠纷却屡见不鲜，其中不少就涉及到欺诈二字。很多购房者一旦觉得自己被骗了，第一反应就是我要告他欺诈！，要求退一赔三！，这心情可以理解，但法律层面的欺诈认定，以及赔偿责任的承担，远比大家想象的要复杂得多。
广告宣传与欺诈的界限：案例一则
先给大家讲个真实的案例，就发生在广东。一对夫妇看中了一处商铺，开发商宣传海报上醒目地写着6米层高钻石靓铺，这层高，听着就气派。夫妇俩心动了，签了认购书和买卖合同。结果交房一看，实际层高根本没到6米，缩水了不少。夫妇俩觉得被骗了，告到法院，要求撤销合同。法院审理后认为，开发商在宣传中夸大层高，足以让购房者产生实际层高就是6米的误解，基于这个错误认识才买的铺子。这构成了欺诈，支持了撤销合同的请求。（案例来源：(2019)粤13民终4496-4502号）
这个案例告诉我们，开发商的宣传，如果过分夸大，影响到你对房屋关键信息的判断，比如层高这种直接影响使用价值的要素，那就有可能被认定为欺诈。但是，请注意，仅仅是可能，而不是一定。
欺诈的构成要件：不仅仅是被骗这么简单
法律上认定欺诈，可不是简单一句我觉得被骗了就能成立的。它有严格的构成要件，缺一不可。首先，得有欺诈故意，也就是说，卖房人明知道情况是假的，或者故意隐瞒真实情况，目的就是要让你产生错误认识。其次，得有欺诈行为，比如虚构事实、隐瞒真相等等。再者，最关键的是，你的错误意思表示得是因欺诈而产生的，换句话说，你买房子的决定，是受到了对方欺诈行为的直接影响。如果对方确实夸大了宣传，但你买房子的主要原因并不是冲着那些夸大宣传去的，那就很难认定为法律意义上的欺诈。
说到这里，忽然想到，很多开发商会在合同里加一条霸王条款，说广告宣传仅供参考，不作为合同内容。这种条款，在一定程度上可以减轻开发商的责任，但也并非绝对有效。如果开发商的宣传已经具体、明确，对购房决策和房价影响重大，即使合同里有这样的条款，法院也可能会认定宣传内容构成合同的一部分，开发商违反了就要承担责任。（参考：(2020)沪01民终6984号案例分析）
退一赔三？理想很丰满，现实很骨感
很多人都听说过《消费者权益保护法》里的退一赔三规定，觉得只要被认定为欺诈，就能拿到三倍赔偿，甚至有人喊出退一赔三，发家致富的口号。但我想说，商品房买卖合同纠纷，适用退一赔三的案例，少之又少，几乎是凤毛麟角。为什么？原因很复杂，但最核心的一点是，法律对商品房买卖这种特殊的大宗交易，有更细致、更专业的规定，也就是所谓的特别法优于一般法。
最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释，对开发商的欺诈行为，确实规定了惩罚性赔偿，但顶格也就是退一赔一，而且适用条件非常苛刻，仅限于几种非常恶劣的情形，比如：
- 故意隐瞒没有取得预售许可证；
- 故意隐瞒房屋已经抵押；
- 故意隐瞒房屋已经卖给别人，也就是一房二卖。
（参考：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条）
这些都是性质非常严重的恶意欺诈，直接导致购房者无法实现购房目的。而对于一般的虚假宣传、质量瑕疵等问题，法院通常会支持购房者要求开发商承担违约责任，比如修复房屋、赔偿损失等等，但要主张退一赔三，几乎是不可能的。
遭遇购房欺诈，购房者该怎么办？
如果你不幸遭遇了购房欺诈，首先要做的，不是急着喊口号，而是冷静下来，收集证据。仔细梳理整个购房过程，保留好所有的书面材料，包括宣传资料、认购书、合同、聊天记录等等。这些都是将来维权的重要依据。其次，要咨询专业的律师，听取律师的意见，分析你的情况是否构成法律上的欺诈，以及最佳的维权途径。不同的欺诈情形，维权策略也会有所不同。是要求撤销合同？还是要求赔偿损失？或者仅仅是要求开发商履行合同义务？都需要根据具体情况来判断。
当然，最好的维权，是防患于未然。在购房前，一定要擦亮眼睛，多方了解信息，不要轻信开发商的片面宣传。对于合同条款，要仔细研读，有疑问的地方要及时提出，要求开发商解释清楚，最好能白纸黑字写进合同里。只有这样，才能最大限度地保护自己的权益，避免陷入购房欺诈的泥潭。
最后想说一句，法律是维护公平正义的最后一道防线。但法律也不是万能的，不可能解决所有的问题。购房者在维护自身权益的同时，也要保持理性，合理合法地维权。希望今天的分享对大家有所帮助。如有任何法律问题，欢迎随时咨询。
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