违法建筑处理指南：认定标准、拆除程序与权责划分

违法建筑是城市管理中的一大顽疾，不仅破坏城市规划秩序，还可能带来安全隐患。无论是小区内的私搭乱建，还是城乡规划区内的违法建设，都需要依法进行处理。本文将从违法建筑的认定标准、处理程序、相关责任主体等方面进行详细解析，帮助读者了解违法建筑的处理方式。

一、违法建筑的认定标准

根据《城乡规划法》和各地方法规，违法建筑主要包括以下几类：

1.未取得规划许可证的建筑：未依法取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证进行建设的建筑物。

2.未按照许可内容建设的建筑：虽取得相关规划许可证，但未按照批准范围、内容施工的建筑物。

3.临时建筑逾期未拆除：临时建设工程超过批准期限未拆除的建筑物。

4.非法占地建筑：非法占用国有土地或集体土地，在其上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物。

5.占用公共场所的建筑：占用已规划为公共场所（过道、人行道等）、公共设施用地或公共绿化用地的建筑。

6.拆迁范围内新建建筑：在拆迁征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建筑物、构筑物。

二、违法建筑的处理程序

违法建筑的处理需要遵循严格的法定程序，主要包括以下几个步骤：

1.调查取证阶段

相关行政机关应当委派具有执法资格、且与案件无利害关系的执法人员，前往现场进行调查、检查，并向当事人出示执法证件。调查过程中，工作人员不能少于2人，需要制作笔录，记录调查数据。

2.违法建筑认定

由规划部门完成调查取证工作后，依据相关法律、法规，对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定。根据《城乡规划法》第64条规定，违法建筑可分为：

–程序性违法建筑：不违反城乡规划但没有办理规划建设审批的建筑，相关部门可以要求限期改正和罚款及补办相关行政许可手续。

–实体性违法建筑：违反城乡规划的建筑，需要作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，逾期未自行拆除的，有关部门可采取强制拆除措施。

3.责令限期拆除通知

有关行政机关在作出行政处罚决定前，应当作出”责令限期拆除”通知书或者决定书，让当事人在一定期限内自行拆除建筑。如果通知书中包含”如在期限内，不自行拆除，则会强制拆除”的内容，可以视为”强制拆除决定书”。当事人对此不服的，可以在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。

4.送达执法文书

规划部门或乡镇政府将告知书、责令限期拆除通知书等相关文件送达当事人。现场送达时，工作人员应当由两名以上持有相关证件的人员进行。如果当事人拒绝签收，工作人员要在回执上签字，并注明当事人拒签，同时将文件张贴在违建当事人的门上或违法建筑明显位置，并拍照取证。

5.保障当事人陈述、申辩权

行政机关在作出行政处罚决定前，应当告知当事人享有的陈述和申辩权。如果当事人提出申辩，相关部门应当听取其意见并对当事人提出的异议进行复核。

6.作出强制拆除决定并送达

对当事人进行催告后，当事人仍未履行的，行政机关应当作出强制拆除决定书，并依法送达给当事人。强制拆除决定书中需要载明当事人的姓名、地址，违法事实和证据，救济途径等，并加盖作出机关的印章。

7.实施强制拆除

根据《北京市禁止违法建设若干规定》，强制拆除或者回填已建成的违法建设，行政执法机关应当提前5日在现场公告强制拆除或者回填决定，告知实施强制拆除或者回填的时间、依据、当事人的权利义务等。

有强制执行权的部门，应当先向县级以上人民行政机关申请，由县级以上行政机关责成后，方可实施强制拆除；乡、镇行政机关可以根据《城乡规划法》第65条规定，自行决定组织实施强拆。无强制执行权的机关则不能自行强制拆除违法建筑，需要申请人民法院强制执行。

三、违法建筑处理的责任主体

1.政府及相关部门职责

根据《北京市禁止违法建设若干规定》，区人民政府领导本行政区域内城乡规划的实施，组织、协调、监督违法建设制止和查处工作。街道办事处、乡镇人民政府根据职责具体组织、协调本行政区域内违法建设的制止和查处工作。

规划和自然资源主管部门、街道办事处和乡镇人民政府具体承担违法建设查处工作，其中：

–规划和自然资源主管部门负责已取得规划许可证但未按照许可内容建设，或已取得选址意见书等规划文件但未按照文件内容建设的违法建筑查处。

–街道办事处、乡镇人民政府负责对本行政区域内未依法取得规划许可证以及选址意见书等规划文件但进行建设的情形进行查处。

2.物业公司的责任与权限

物业公司对小区内的违法建筑不具有强制拆除权。根据《物业管理条例》第四十五条规定：”对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”

因此，物业公司的职责是：

1.加强对社区的管理，在相关合同和公约中对违建行为做出明确规定。

2.发现违建行为时，及时对行为实施者进行书面及口头的劝阻、制止，并留存相应证据。

3.及时将违建行为和情况向有关行政主管部门报告并保留相关凭证。

3.业主的权利与救济途径

对于小区内存在的违章搭建行为，相邻的业主可以采取以下方式进行维权：

1.投诉：向城市管理行政执法部门或其他相关政府部门进行投诉，请求相关部门依法对违章建筑进行拆除。

2.诉讼：受到影响的相邻业主可以依法向人民法院提起诉讼，要求违建业主排除妨碍，恢复原状或者赔偿损失。

3.通过业委会：如果小区已成立业主委员会，可以将该情况向业委会反映，由业委会对相关行为进行制止，或者依法对违建行为向法院提起诉讼。

四、特殊情况的处理

1.村民住宅违建的处理

根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十四条，村民使用宅基地建设住宅应当履行规划许可手续；特定时期未经批准使用宅基地进行村民住宅建设，符合村庄规划的，乡镇人民政府责令其依法补办审批手续；不符合村庄规划的，责令限期拆除，逾期不拆除的，乡镇人民政府依法实施强制拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。

2.可以采取改正措施的违法建筑

根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条，以下情况的违法建筑可以采取改正措施消除对规划实施的影响：

1.未依法取得规划许可证件，但已经取得选址意见书、规划综合实施方案等规划文件，且按照前述规划文件的内容进行建设的；

2.未按照规划许可证件许可内容进行建设，但可以通过改建或者部分拆除达到符合许可的内容的。

五、违法建筑处理的法律后果

1.行政处罚

根据《城乡规划法》和《北京市禁止违法建设若干规定》，对违法建筑可以处以罚款：

-对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，处该建设工程造价5%以上10%以下的罚款。

-对逾期不改正或无法采取改正措施消除对规划实施影响的，责令限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程造价10%以下的罚款。

2.强制拆除费用承担

违法建设当事人未按照规定期限缴纳强制拆除或者回填违法建设费用、安全鉴定费用、建筑垃圾清运处置费用、相关物品保管费用的，行政执法机关可以按照每日3%的标准加处滞纳金，滞纳金数额不得超过前款规定的费用总额。

3.民事责任

违法建筑侵害他人合法权益的，违建者还需承担民事责任，包括排除妨害、恢复原状、赔偿损失等。

六、预防与长效管理机制

为从源头上遏制违法建筑，可以采取以下措施：

1.强化社区自治管理：推广业主委员会管理制度，由业主委员会通过自治章程实现小区自治管理，形成人人守法守规、邻里互相监督的氛围。

2.加强监督：物业公司、居委会应加强对小区施工行为的监督管理，发现有违章建筑施工行为或接到业主投诉后应立即向主管部门汇报。

3.建立联动执法机制：相关部门建立违章建设治理联动工作机制，加大执法力度，对私搭乱建现象做到早发现、早制止、早治理。

4.加强宣传教育：通过多种渠道向公众宣传违法建筑的危害和法律后果，提高公众的法律意识和规则意识。

结语

违法建筑的处理是一项复杂的系统工程，需要政府部门、物业公司、业主等多方共同参与。只有各方依法履行职责，才能有效遏制违法建筑的蔓延，维护城市规划秩序，保障公共安全和公众利益。同时，我们也呼吁广大市民增强法律意识，自觉遵守城乡规划法律法规，共同营造良好的城市环境。