继承或赠与房产再出售的个税解析：政策演变与实务指南

一、继承或赠与房产的税收政策演变

房产继承或赠与后再出售是否需要缴纳高额个人所得税，一直是困扰许多家庭的问题。从政策演变来看，相关规定经历了从”全额征收”到”差额征收”的重要转变。

在2006年，国家税务总局曾发布《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，规定受赠人取得赠与房产后再次转让时，以”财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额”，按20%税率计算缴纳个税。因继承或赠与过程中的费用相对较少，实际上接近于对售价全额征收20%的个税，且明确”不得核定征收”。

转折点出现在2009年，财政部、国家税务总局发布《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号），明确废止了上述政策，规定受赠人转让受赠房屋时，应”以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额”，依法计征个人所得税。这一变化的核心在于新增了”减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”这一扣除项，使征收方式从”全额征收”变为”差额征收”。

二、继承房产与赠与房产的个税处理差异

继承房产和赠与房产在税收处理上存在一些细微但重要的差异，了解这些差异对合理规划财产传承至关重要。

1.继承房产再出售的个税处理

继承房产在过户时相对简单，无需缴纳个人所得税。再出售时的个税计算方式如下：

（1）不满”满五唯一”条件时：应纳税额=(出售房产收入-被继承人取得该房产的原值-继承与转让过程中的相关税费)20%

（2）满足”满五唯一”条件时：可免征个人所得税

需要特别注意的是，”满五”的计算起点不是继承过户完成的时间，而是被继承人（如父母）获取该房产的时间。这一点在《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中有明确规定。

2.赠与房产再出售的个税处理

赠与房产再出售时的个税计算方式基本相同：

（1）不满”满五唯一”条件时：应纳税额=(出售房产收入-赠与人取得该房产的原值-赠与与转让过程中的相关税费)20%

（2）满足”满五唯一”条件时：同样可免征个人所得税

值得一提的是，对于直系亲属之间的房屋赠与行为本身，根据现行法规不需要缴纳个人所得税，但再出售时如不满足免税条件则需按上述公式缴纳。

三、”满五唯一”免税条件详解

“满五唯一”是房产交易中一个重要的税收优惠政策，对于继承或受赠房产同样适用。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号），对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

1.”满五”的计算方法

对继承或受赠房产而言，”满五”的起算时间不是继承或受赠过户的时间，而是原房主（被继承人或赠与人）取得该房产的时间。具体而言：

（1）如果原房主购买取得：以原房主购房发票日期或契税缴纳日期为准

（2）如果原房主是建造取得：以房屋竣工验收或初始登记时间为准

（3）如果原房主也是继承或受赠取得：则追溯至最初购买者的取得时间

2.”唯一”的认定标准

“唯一”是指该房产是卖方家庭在全国范围内的唯一住房。判定标准为：

（1）以家庭为单位认定，包括纳税人、配偶及未成年子女

（2）在出售房产之日，上述家庭成员名下在全国范围内无其他住房

（3）可以通过房产查档证明或个人声明等方式佐证

四、实务操作指南与常见问题

1.原值证明材料准备

为适用差额征税，需提供以下原值证明材料：

（1）原房主的房屋购买合同、发票或收据

（2）契税完税凭证

（3）如为建造取得，需提供建筑材料购买发票、人工费用支出凭证等

如无法提供上述证明材料，各地税务机关可能会按照核定征收方式（通常为1%-2%的核定税率）计征个税。

2.常见误区澄清

（1）”必须按全额20%缴纳个税”的说法已经过时，现行政策支持差额征收

（2）”这是遗产税”的说法完全错误，我国目前尚未开征遗产税

（3）”没听说过差额征收政策”不是拒绝执行政策的合理理由，纳税人可依法维权

3.税费优化建议

（1）尽可能收集并保存原房主购房的全部证明材料，为将来的差额征税做准备

（2）如有条件，可考虑将房产作为”满五唯一”房产出售，以享受个税免征优惠

（3）在继承或接受赠与前，可综合考虑各继承人或受赠人的房产情况，选择最有可能满足”唯一”条件的家庭成员作为房产继承或受赠的主体

（4）如遇税务机关坚持按旧政策执行的情况，可携带相关政策文件依法申请复议

五、结语

继承或受赠房产再出售的个税问题看似复杂，但只要了解政策演变和现行规定，就能合理规划和应对。现行政策已明确支持差额征收，且满足”满五唯一”条件的可免征个税，这大大减轻了纳税人的负担。

在实际操作中，建议提前咨询专业税务人士，做好相关证明材料的准备工作，合理规划房产继承或受赠及后续交易安排，既能依法纳税，又能最大程度保护自身合法权益。