房屋漏水物业责任认定：规则与应对方法

前些日子，我接到一位老朋友的电话，他语气焦急地说，家里天花板渗水严重，已经滴成了室内瀑布，物业却推说不是他们的责任，让他找楼上邻居解决。可楼上邻居也不配合，事情僵在那里。他问我：这到底该找谁？这漏水搞得我头都大了！类似的情况，我在司法实践中见过不少。房屋漏水，看似是生活小事，却往往牵扯到复杂的责任认定。今天，我就从法律和实践的角度，和大家聊聊房屋漏水时物业责任该怎么认定。

漏水责任的法律边界在哪里？

房屋漏水，首先得搞清楚漏水源头。法律上，责任归属主要看漏水是发生在业主专有部分，还是公共区域。《中华人民共和国民法典》第273条规定，业主对住宅的专有部分享有所有权，但对共有部分，比如公共管道、外墙、屋顶等，只有使用权和管理权。而物业公司作为服务提供者，它的职责范围通常在物业服务合同里写得清清楚楚。

如果漏水来自楼上业主家，比如他家卫生间防水没做好，或者水管爆裂，这种情况一般由业主自己承担维修责任。可如果是公共管道老化、外墙渗水导致的呢？物业就很难推卸责任了。因为根据《物业管理条例》第51条，物业公司有义务对共用设施设备进行维护和管理。换句话说，公共区域的锅，物业得背起来。

但现实中，事情没这么简单。我见过不少案例，物业会说：管道是开发商建的，质量问题我们管不了！或者维修基金不够，业主得自己掏钱。这时候，责任认定就得细细拆解了。

案例分析：从真实纠纷看责任归属

我曾代理过一个案子，业主小张发现客厅天花板渗水，找物业修了好几次都没解决问题。后来请了专业检测，发现是楼顶防水层老化导致的。小张一怒之下把物业告上法庭，要求赔偿损失。物业辩称，楼顶防水属于开发商施工范围，他们只负责日常维护，不该承担赔偿责任。

法庭上，我们拿出了物业服务合同，里面明确写着对共用部位、设施设备进行养护和管理。再加上检测报告证明漏水是长期维护不到位导致的，法院最终判物业赔偿小张3万元维修费和部分家具损失。这案子让我感慨，合同真是关键证据，物业想推责任，没那么容易。

还有一种情况更常见：楼上邻居家漏水，物业却袖手旁观。我有个当事人就遇到过，楼上水管爆了，水流到他家把地板全泡了。他找物业协调，物业却说这是业主之间的私事，他们管不了。可《民法典》第943条明确规定，物业有协助处理纠纷的义务。物业不作为，照样得担责。

物业责任认定的几个关键点

经过多年实践，我总结出几条认定物业责任的要点，供大家参考：

第一，看漏水部位。如果是公共区域，比如屋顶、公共管道、外墙，物业通常脱不了干系。第二，看物业服务合同。合同里约定了什么职责，物业就得做到什么。第三，看物业的实际作为。如果业主多次报修，物业却拖延不管，那就可能构成违约。第四，开发商的影子。如果房屋还在质保期内，漏水可能是施工质量问题，物业可以协助业主向开发商追责。

当然，具体情况千差万别。就像做饭一样，同一个菜谱，不同的人炒出来味道都不一样。认定责任时，得结合证据和实际情况来判断。