离婚房产分割新规则：29种情形全解析与实务指引

最近接手了一起离婚案件，当事人小李和小王因为房产分割问题争执不下。这对结婚五年的夫妻，名下有三套房产：一套是小李婚前购买的，一套是婚后双方父母共同出资购买的，还有一套是婚后用夫妻共同积蓄购买的。面对这种复杂情况，我不禁想到，在离婚诉讼中，房产分割问题确实是最棘手的难题之一。

一、离婚房产分割的基本原则

在开始详细分析前，我们先明确几个基本原则：

首先，判断房屋属性的关键在于购买时间、出资情况和登记状态。简单来说，我们需要考虑四个方面：购房时的婚姻状况、首付款支付情况、还贷情况以及房屋登记情况。

其次，《民法典》婚姻家庭编及其司法解释为我们提供了处理这类问题的法律依据。老实说，这些规定比原来的婚姻法更加细化和明确，但实际操作中仍有不少”模糊地带”。

最后，法院在处理房产分割时，会综合考虑婚姻存续时间、共同生活情况、是否有子女、对家庭贡献大小等多种因素，而不是简单地”一人一半”。

二、婚前购买房屋的分割规则

（一）夫妻一方出资购买的情形

1.婚前全额出资

如果一方在婚前全额付清房款并登记在自己名下，这种情况最为清晰：该房屋属于个人财产，离婚时不参与分割。

不过，有个案子让我印象深刻。当事人张先生婚前购买了一套房子，婚后将房产证加上了妻子的名字。离婚时，他坚持认为房子应该归自己。但法院最终认定，将配偶加名的行为构成了赠与，房产已转化为夫妻共同财产。虽然如此，考虑到出资全部来自张先生，法院在分割时判决他多分60%的份额。

2.婚前支付首付，婚后共同还贷

这种情况比较常见，也是争议较多的。根据《婚姻家庭编司法解释（一）》第78条规定，如果房屋登记在支付首付款的一方名下，离婚时该房屋原则上归登记一方所有，但需要对另一方进行补偿。补偿的范围包括婚后共同还贷部分及相应的增值部分。

坦白讲，这个”增值部分”的计算在实务中相当复杂，各地法院的做法也不尽相同。我经手的一个案例中，法院采用了”首付款与总房款的比例增值额50%”的公式来计算应当补偿的增值部分。

（二）夫妻双方共同出资购买的情形

婚前双方共同出资购房，实践中主要有两种出资方式：一是双方分别向开发商支付部分首付款；二是一方将款项给另一方，由另一方向开发商支付。

这种情况下，非登记方的出资性质如何认定？说实话，这在司法实践中存在三种不同观点：借贷关系、赠与关系或共同出资。

我曾代理过一个案件，女方婚前出资10万元给男方购房，但房产登记在男方名下。离婚时，女方主张房屋共同共有。最终法院认为，双方是以”结婚为目的”购置房屋，且无证据表明该款项是借款或赠与，因此认定房屋按各自出资比例共有。

（三）父母出资购买的情形

1.一方父母全额出资

根据《婚姻家庭编司法解释（一）》第29条规定，父母为子女婚前购房出资的，视为对自己子女的赠与，除非父母明确表示赠与双方。

忽然想到一个案例，男方父母婚前全额出资购买房屋，但登记在儿媳名下。离婚时，男方主张房屋应当归自己。法院认为，既然房屋登记在儿媳名下，可以推定父母有赠与双方的意思，因此认定为夫妻共同财产。

2.父母支付首付，婚后共同还贷

如果一方父母支付首付款，登记在己方子女名下，婚后夫妻共同还贷，通常认定该房屋为一方个人财产，但需对另一方婚后共同还贷部分及相应增值部分进行补偿。

3.双方父母出资

双方父母共同出资购买房屋的，无论登记在谁名下，一般认为父母出资部分是对各自子女的赠与。如果是婚前全额出资，房屋应按照各自父母出资比例确定按份共有关系；如果是支付首付款后婚后共同还贷，则房屋应认定为夫妻共同财产，但在分割时会考虑父母出资比例。

三、婚后购买房屋的分割规则

（一）夫妻一方或双方出资

婚姻关系存续期间购买的房屋，原则上认定为夫妻共同财产，除非能证明是用婚前个人财产购买且登记在个人名下。

说实话，婚内财产混同的可能性很大，想要证明婚内购房完全是个人财产，难度相当高。上海二中院熊燕法官就曾指出：”除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。”

（二）父母出资购买的情形

1.一方父母全额出资

根据最新的《婚姻家庭编司法解释（二）》第八条规定，婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

这一规定与之前的司法实践有所不同。之前的观点认为，婚后父母出资购房，除非有明确证据表明是对自己子女一方的赠与，否则应推定为对夫妻双方的赠与。而新规则更加注重父母的出资意愿和实际情况。

2.父母部分出资或双方父母出资

《婚姻家庭编司法解释（二）》第八条第二款规定，婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。

四、特殊情形下的房产分割

（一）房屋登记在子女名下

夫妻双方在婚姻关系存续期间共同出资购买房产登记在子女名下，需要区分以下情况：

1.登记在成年子女名下：应查明当事人的真实意思。如有证据证明仅是代持，无赠与意思的，该房产应认定为夫妻共同财产。

2.登记在未成年子女名下：不能简单按照登记情况认定。法院会审查夫妻购房时的真实意思，如果确实是赠与未成年子女，则认定为子女财产；如果并非赠与，则作为夫妻共同财产处理。

记得有个案子，夫妻双方将婚内购买的房产登记在5岁儿子名下。离婚时，妻子主张房产是夫妻共同财产。经查，双方购房时主要考虑的是学区因素，并无真正赠与子女的意思。法院最终认定该房产为夫妻共同财产。

（二）夫妻一方婚内赠与另一方房产

《婚姻家庭编司法解释（二）》第五条对此作出了明确规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

如果房屋已经完成转移登记，且婚姻关系存续时间较短、给予方无重大过错，法院可以判决房屋归给予方所有，并酌情确定补偿。

五、实务建议

基于多年的执业经验，我想给大家几点建议：

1.婚前购房最好签订书面协议，明确约定房产性质和分割方式，避免日后争议。

2.父母出资购房，应当明确出资性质，最好形成书面证据，比如赠与协议或借款协议。

3.婚后加名或更名，要慎重考虑，明确双方权益。

4.离婚时，对于有争议的房产，可以考虑评估后作价分割，而不是简单地”一人一套”。

5.对于无法协商一致的房产分割问题，建议寻求专业律师帮助，通过诉讼解决。

六、结语

房产往往是夫妻共同财产中价值最大的部分，其分割直接关系到双方离婚后的生活质量。随着《民法典》及其司法解释的实施，离婚房产分割的规则更加细化和明确，但仍需结合具体案情进行分析。

说到底，法律规则再完善，也无法涵盖生活中的所有情形。在处理离婚房产分割问题时，既要遵循法律规定，也要考虑情理因素，寻求最公平合理的解决方案。

回到文章开头提到的案例，最终我建议小李和小王采取了这样的方案：婚前购买的房屋归小李所有；婚后父母共同出资购买的房屋，按照各自父母出资比例分割；婚后用共同积蓄购买的房屋，考虑到小王对家庭贡献较大，判决其多分60%的份额。双方最终接受了这一方案，顺利解决了纠纷。