从一场漏水纠纷说起
前些日子，一个老友打来电话，语气里满是无奈。他说自家天花板渗水，墙皮都泡得起了褶子，找楼上邻居理论，对方却推说不是自家问题，物业那边也踢皮球，声称管道归业主管。这事儿听起来糟心，却一点不稀奇。楼层漏水这档子事，几乎每个小区都上演过，可到底该找谁担责？说实话，很多人心里都没谱。凭着二十年办案的经验，我琢磨着，这问题没那么简单，得从根儿上掰开揉碎了看。
漏水源头决定责任归属
楼层漏水，首先得搞清楚水从哪儿来。简单点说，若是楼上住户家里的水管炸了，或者马桶没修好渗了水，那责任多半得他扛。法律上，这叫专有部分的维修义务，归业主自己管。可要是公共管道出了岔子，比如主排水管老化破裂，那就另当别论了。公共设施的养护，通常是物业的活儿，他们得负责排查、修缮。当然，现实里没这么顺当，经常是你推我、我推你，最后谁也说不清。
说到这里，我想起一个案子。几年前接手的，楼顶漏水，业主找物业闹了半年，最后查出来是外墙防水层坏了。这事儿开发商得背锅，因为房子还在质保期内。可物业呢？也没跑干净，他们明知问题拖着不报，早该协调解决。从法律角度而言，物业有管理职责，怠慢了也得担点责。
物业的责任到底有多大？
物业在这类纠纷里，到底该不该挨板子？老实说，得看合同咋写的。物业服务协议里通常会列明，他们管哪些设施，负责到啥程度。如果合同约定了公共区域的维护，那物业就得把活干好，比如定期检查管道、及时修补漏洞。可要是合同里没提，或者写得含含糊糊，他们就容易钻空子，说自己只管收钱，不管修管。你问这公平吗？不公平。可现实就是这么个理儿。
当然，物业的责任也不是无限的。比方说，管道坏在业主家里的专有部分，他们顶多帮着联系维修，具体费用和责任还是业主自己兜着。可要是公共管道漏水，物业没及时处理，导致楼下损失扩大，那他们就得赔。这不是我瞎猜，是法律规定的，物业得尽到合理注意义务。不过坦白讲，这合理俩字，弹性大得很，打起官司来全看证据和法官怎么掂量。
证据是硬道理
甭管找谁担责，证据得攥在手里。漏水的事儿，光靠嘴说没用，得有照片、视频，能证明水从哪儿来，坏了多久。还有物业的报修记录、维修单据，这些都是铁证。我见过太多人，气冲冲跑去法院告状，结果啥证据没有，白折腾一场。说句实在话，打这种官司，程序正义比啥都重要，手续齐全才能立得住脚。
忽然想到，有些小区物业推说没钱修公共设施，业主就傻乎乎信了。其实这事儿可以找业委会，他们有权动用维修基金。物业要是死活不配合，业主还能告它违约。这招儿不常用，但真管用。
开发商跑不掉的情况
别忘了开发商。房子要是还在质保期内，墙体渗水、管道设计有毛病，这些都得找他们算账。法律上，这叫质量瑕疵责任。不过开发商也不是善茬，经常拿使用不当当挡箭牌。所以啊，买房时留个心眼，把质保条款看仔细，省得日后扯皮。
当然，这问题还有另一面。质保期过了呢？那就得看漏水是天灾还是人祸了。如果是房子本身结构问题，开发商可能还得担责，但这得鉴定，费时费力。说到底，谁也别指望一口吃成胖子，解决这事儿得一步步来。
几句掏心窝的话
楼层漏水这档子事，归根结底是个责任分摊问题。楼上、物业、开发商，谁也别想一推了之。可现实里，扯皮比啥都多。我劝大家，遇上这事别光顾着生气，先冷静下来，把证据攒齐了，再掰扯谁该赔。法律这东西，讲的是证据和程序，没这些，再有理也白搭。
不过呢，这问题还没完。物业服务水平参差不齐，业主维权意识也得跟上。你说，未来能不能有个更省心的法子解决这些纠纷？兴许吧，这还得看立法怎么往前走。咱们拭目以待。
发布者：聚合律师，转转请注明出处：https://www.360juhe.com/9056.html
