违建认定全解析与历史建筑的法律边界
前些天，我接到一位老客户的咨询电话，他急切地说，家里一栋建于上世纪90年代的老房子被镇政府贴了限期拆除通知，理由是没办规划许可手续，属于违建。他气愤地质问：这都多少年的房子了，怎么现在才说是违建？说实话，这种情况我这二十年见得不少。很多人以为，时间一长，历史遗留的老房子就能洗白，可现实往往不这么简单。
从一个案例说起：法律到底管不管老违建
记得几年前，我代理过一个案子，当事人老赵在东北某市买了一处沿街房，1996年的事儿，用来开美容院。结果到了2018年，区政府以违反《城乡规划法》为由认定那是违建，直接给拆了。老赵不服，告到法院，说《城乡规划法》2008年才施行，怎么能管他那老房子？一审二审都输了，最后到了最高法。结果呢，最高法裁定驳回了他的再审申请。理由很简单：早在1984年的《城市规划条例》就要求建房得有许可，这规矩一直延续到现在。也就是说，法律看的是实体违法状态，而不是房子建的时候有没有这部法律。
这事儿让我感慨颇深。很多人觉得法不溯及既往是挡箭牌，可实际情况是，如果违法状态持续存在，新法一样能管。最高法这态度很明确：违建不看你啥时候建的，而是看你现在符不符合规划要求。
违建认定的门道：不是随便说拆就拆
当然，认定违建也不是行政机关拍脑袋的事儿。按《城乡规划法》规定，这得由规划部门走程序：立案、调查、取证，再到通知当事人陈述申辩，最后出书面认定。少了哪一步，都可能程序违法。我有个同行说过一句很实在的话：现在拆违建，表面上是拆房子，其实是拆程序。这话有点糙，但理不糙。行政机关要是偷懒，直接贴个通知就拆，那八成是站不住脚的。
说到这里，我想起一个案例。有位当事人房子被城管认定为违建，理由是没证。可查下来发现，当年他申请过手续，是规划部门拖着没批。这情况就得另说了——无证的责任不在他，硬拆就得赔。这也提醒大家，遇到拆迁或者违建纠纷，别光盯着法律条文，事实和证据才是硬道理。
历史遗留的老房子，到底算不算违建？
老实说，这问题没个绝对答案。1984年以前的房子，大多没证，但那会儿压根没这么多审批要求，按法不溯及既往，基本算合法。可1984年之后，尤其是1990年《城市规划法》出来后，规矩就严了。像2008年《城乡规划法》施行前的房子，有些地方会看具体情况，比如有没有航拍记录，或者当地土政策怎么定。我接过一个温州的案子，当事人房子没证，但1994年的航拍图里有，政府就认了合法。这就是地方特色的妙处。
不过，趋势很明显，违建查处越来越严。以前那种拖一拖就没事的想法，现在行不通了。尤其是城市规划区内，没证的房子几乎逃不过实体违法的判定。反过来讲，如果能证明无证是行政部门造成的，或者房子经过整改补办了手续，那还有翻盘的可能。
被拆了怎么办？还能不能争取点什么
要是房子真被依法认定为违建，强拆后想拿赔偿就难了。法律上，违建本身没合法权益可言。但有个细节别忽略：屋里的东西，比如家具、装修材料，只要是你的合法财产，拆坏了是能要赔偿的。我有个客户，房子被拆时录了视频，证明强拆时把他的设备压坏了，最后谈下来一笔补偿。说白了，证据比啥都重要。
当然，最好的办法还是防患于未然。收到限期拆除通知，别慌着搬，也别硬扛，赶紧找个律师看看程序有没有漏洞。复议或者诉讼一启动，拆迁方就得停手，这时间窗口往往能争取到转机。
写在最后：理性面对，别心存侥幸
做了二十年律师，我常跟当事人说，法律不是万能的，但也不是死的。违建这事儿，表面上是房子问题，背后是政策、程序和证据的博弈。最高法的裁定听着挺冷酷，可实际操作中，每个案子都有自己的活路。关键是别觉得自己房子老就一定没事，也别觉得被认定违建就彻底没戏。找准事实，抓住程序，这才是保住权益的正道。至于那些历史遗留的老房子，到底怎么判，或许还得看未来的司法风向。这问题，怕是还没完呢。
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